La grille de contrôleGrille · Frais d’agence
Frais d’agence immobilière en 2026 : les plafonds à la location, les règles de la vente et les frais que l’agence ne peut pas vous facturer
À la location, l’agence est payée par le bailleur ; le locataire ne partage que la visite, le dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée, sans jamais payer plus que le bailleur ni plus de 12,10, 10,09 ou 8,07 € par m² selon la zone, et 3,03 € par m² pour l’état des lieux en 2026 (article 5 de la loi du 6 juillet 1989 ; fiche F375).
Aller à l’outil : la grille de contrôle
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Information juridique générale accompagnée de références officielles et de contrôles datés. Ce n’est pas un conseil personnalisé : pour une décision qui vous engage, faites vérifier votre situation par un professionnel compétent.
Parlons de votre situation
Indiquez s’il s’agit d’une location ou d’une vente, la surface ou le prix, la zone et les montants demandés par l’agence.
Exemples de questions
Votre question vous suit après l’inscription. 400 caractères maximum. Évitez les données de santé et les noms.
Quels plafonds pour le locataire en 2026 ?
Des plafonds par mètre carré de surface habitable, revalorisés de 0,87 % au 1er janvier 2026.
| Prestation | Zone très tendue | Zone tendue | Ailleurs |
|---|---|---|---|
| Visite, dossier et rédaction du bail | 12,10 € | 10,09 € | 8,07 € |
| État des lieux d’entrée | 3,03 € | 3,03 € | 3,03 € |
| Exemple : visite, dossier et bail pour 40 m² | 484,00 € | 403,60 € | 322,80 € |
| Exemple : état des lieux d’entrée pour 40 m² | 121,20 € | 121,20 € | 121,20 € |
| Autres frais de mise en location | À la charge du bailleur | À la charge du bailleur | À la charge du bailleur |
Dans tous les cas, la part du locataire ne dépasse pas celle du bailleur : le plus bas des deux montants s’applique. La zone très tendue correspond à la zone A bis (décret n° 2014-890, article 1).
Sources : Arrêté du 17 juillet 2025 · Service-public F375 · Décret 2014-890, art. 1 · Loi 1989, art. 5
Quels frais contester en premier ?
Cinq erreurs à repérer d’abord sur la facture de l’agence ou dans le bail.
Une part du locataire trop élevée
Elle ne peut dépasser ni la part du bailleur ni le plafond par mètre carré de la zone (article 5 de la loi du 6 juillet 1989).
L’état des lieux de sortie facturé
Le locataire ne paie rien pour un état des lieux de sortie amiable et contradictoire (fiche F375).
Des frais d’annonce ou de mise en location
Hors visite, dossier, bail et état des lieux d’entrée, la rémunération de l’agence est à la charge exclusive du bailleur.
Des plafonds absents du bail
Le bail conclu avec une agence reproduit les règles de partage et les plafonds, à peine de nullité (article 5).
En vente, des honoraires réclamés trop tôt
Rien n’est dû avant que la vente soit conclue et constatée dans un acte écrit (article 6 de la loi du 2 janvier 1970).
Les frais que l’agence vous réclame sont-ils permis ?
Choisissez la location ou la vente, puis indiquez la surface, la zone et les montants facturés, ou le prix, le taux du barème et les honoraires : la grille contrôle chaque frais et calcule le maximum légal. L’exemple : 42 m² en zone tendue, 900 € de frais de bail et 260 € d’état des lieux, dont la moitié réclamée au locataire.
Exemple fictif · la grille des frais
28,96 € réclamés au-delà de la part permise.
- Maximum locataire : visite, dossier, bail
- 423,78 €
- Maximum locataire : état des lieux d’entrée
- 127,26 €
- Total maximal pour le locataire
- 551,04 €
- Réclamé en trop
- 28,96 €
1 · Conforme2 · Interdit0 · À vérifier
| Clause ou point vérifié | Conforme | Interdit | À vérifier |
|---|---|---|---|
| Part locataire : visite, dossier, bailarticle 5 ; plafond 2026 | Interdit | ||
| Part locataire : état des lieux d’entréearticle 5 ; 3,03 € par m² | Interdit | ||
| Plafonds reproduits dans le bailarticle 5, à peine de nullité | Conforme |
Résultat indicatif : la surface retenue est la surface habitable, et le barème de vente peut comporter des tranches cumulatives ou des forfaits à lire en entier.
Que peut payer le locataire ?
Seulement une part des honoraires de visite, de constitution du dossier, de rédaction du bail et d’état des lieux d’entrée ; tout le reste de la rémunération de l’agence est à la charge exclusive du bailleur (article 5 de la loi du 6 juillet 1989).
Pour chacune de ces prestations, la part du locataire ne dépasse ni celle du bailleur ni un plafond par mètre carré de surface habitable. Les frais de bail sont dus à la signature, ceux d’état des lieux une fois l’état des lieux réalisé.
Source : Loi 1989, art. 5
Quels plafonds s’appliquent en 2026 ?
Pour la visite, le dossier et le bail : 12,10 € par m² en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue et 8,07 € ailleurs ; pour l’état des lieux d’entrée, 3,03 € par m² partout (fiche F375).
Le décret de 2014 fixait 12, 10, 8 et 3 € ; ces montants sont révisables chaque 1er janvier sur l’indice de référence des loyers (article 3), et l’arrêté du 17 juillet 2025 les a relevés de 0,87 % à compter du 1er janvier 2026.
Sources : Service-public F375 · Décret 2014-890, art. 2 · Arrêté du 17 juillet 2025
En vente, qui paie l’agence, et quand ?
L’agence est payée par la partie que désigne le mandat écrit, obligatoire avant toute négociation (article 72 du décret du 20 juillet 1972), qui précise le calcul de la rémunération et qui la supporte (article 73) ; elle ne peut rien réclamer à une autre personne.
Aucun honoraire n’est dû avant que la vente soit effectivement conclue et constatée dans un acte écrit (article 6 de la loi du 2 janvier 1970). Le barème affiché donne des prix maximums toutes taxes comprises, pas un tarif imposé (arrêté du 10 janvier 2017, article 2).
Sources : Décret 1972, art. 72 · Décret 1972, art. 73 · Loi 1970, art. 6 · Arrêté du 10 janv. 2017, art. 2
Que se demandent locataires, vendeurs et acheteurs ?
Quand les frais de bail sont-ils dus ?
À la signature du bail ; les frais d’état des lieux d’entrée, à compter de sa réalisation (article 5 de la loi du 6 juillet 1989).
L’état des lieux de sortie est-il payant ?
Pas s’il est amiable et contradictoire, fait en votre présence et celle de l’agent : le locataire ne paie aucun frais (fiche F375).
Le barème de l’agence est-il un tarif fixe ?
Non : il affiche des prix maximums toutes taxes comprises ; un montant inférieur peut être convenu dans le mandat (arrêté du 10 janvier 2017, article 2).
Sur quel prix se calcule le pourcentage affiché ?
Sur le prix hors honoraires, quand l’acheteur paie ; l’annonce montre alors le prix honoraires inclus et exclus (arrêté du 10 janvier 2017, article 3).
Que dit l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 ?
Le principe, le bailleur paie, et les seules prestations partagées avec le locataire.
La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.
Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.
Le troisième alinéa applique la même règle à l’état des lieux d’entrée, avec son propre plafond par mètre carré.
Sur quels textes reposent les frais d’agence ?
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 5 (honoraires de location)Légifrance
- Décret n° 2014-890 du 1er août 2014, article 1 (zones)Légifrance
- Décret n° 2014-890 du 1er août 2014, article 2 (plafonds de base)Légifrance
- Arrêté du 17 juillet 2025 portant révision des plafonds, article 1Légifrance
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 6 (mandat, honoraires après l’acte)Légifrance
- Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 72 (mandat écrit)Légifrance
- Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 73 (rémunération et débiteur)Légifrance
- Arrêté du 10 janvier 2017, article 2 (barème de prix maximums)Légifrance
- Arrêté du 10 janvier 2017, article 3 (annonces de vente)Légifrance
- Frais d’agence immobilière à la location d’un logement d’habitation (fiche F375)Service-public.fr · vérifiée le 12 janvier 2026
Dernier contrôle des textes cités : 27 septembre 2026