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Logement · fin de bail

Mon bailleur a-t-il encore le droit de garder mon dépôt de garantie ?

Le bailleur rend le dépôt de garantie dans un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, dans deux mois s'il ne l'est pas (article 22 de la loi n° 89-462). Le délai part du jour de la remise des clés, et chaque mois de retard commencé ajoute 10 % du loyer hors charges.

Julie · IA juridique
  • Sources officielles citées
  • 3 questions gratuites
  • Sans carte bancaire

Chiffres vérifiés au 26/07/2026 · sources Légifrance et service-public.fr · information juridique générale, pas une consultation juridique

Exemple de calcul (montants fictifs)

Loyer mensuel hors charges — exemple
700 €
Dépôt de garantie non restitué — exemple
700 €
Majoration : 10 % du loyer mensuel hors charges
70 € par mois de retard commencé
Retard de 2 mois et 5 jours, soit 3 mois commencés
3 × 70 € = 210 €
Total réclamé dans cet exemple
910 €

Les montants ci-dessus sont volontairement fictifs : ils servent uniquement à montrer le mécanisme. Ce qui vient de la loi, c'est la règle de calcul — 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé — et non ces chiffres. Reprenez le calcul avec votre loyer réel et vos dates réelles.

Les pièces à réunir avant de réclamer

Une réclamation de dépôt de garantie se gagne ou se perd sur des dates et des documents, pas sur des arguments. Rassemblez ces pièces d'abord : elles fixent le délai applicable, le point de départ, et le montant de la majoration.

Bordereau de pièces
  1. 01

    L'état des lieux de sortie, signé

    C'est la pièce qui décide du délai : conforme à l'entrée, un mois ; non conforme, deux mois.

    Où l'obtenir : L'exemplaire remis lors de la visite de sortie, par le bailleur ou l'agence.

  2. 02

    L'état des lieux d'entrée

    Le délai dépend de la comparaison entre les deux documents : sans le premier, la comparaison est impossible à établir.

    Où l'obtenir : Annexé au bail, remis à la signature.

  3. 03

    La preuve de la date de remise des clés

    Le délai court à compter de ce jour, pas de la date de l'état des lieux ni de la fin du bail.

    Où l'obtenir : Décharge signée lors de la remise en main propre, ou avis de réception si les clés ont été renvoyées en recommandé.

  4. 04

    La preuve que vous avez communiqué votre nouvelle adresse

    Un retard causé par l'absence de nouvelle adresse fait tomber la majoration : c'est la condition qui fait échouer le plus de réclamations.

    Où l'obtenir : Mention portée sur l'état des lieux de sortie, courrier ou courriel daté adressé au bailleur ou à l'agence.

  5. 05

    Le bail et le montant du dépôt de garantie versé

    Fixe la somme de référence et permet de vérifier ce qui a été effectivement encaissé.

    Où l'obtenir : Contrat de location signé, et la preuve du versement (virement, chèque, quittance).

  6. 06

    Le dernier avis d'échéance ou une quittance récente

    Sert de base au calcul : la majoration se compte sur le loyer mensuel hors charges, pas sur le loyer charges comprises.

    Où l'obtenir : Quittances de loyer, avis d'échéance de l'agence, ou relevés de paiement.

  7. 07

    Vos échanges écrits depuis la sortie

    Établit la chronologie du retard et le contenu des explications données par le bailleur.

    Où l'obtenir : Courriels, courriers recommandés, messages conservés avec leurs dates.

La condition qui fait échouer les réclamationsLa majoration de retard est écartée lorsque le retard est causé par le fait que vous n'avez pas donné votre nouvelle adresse au moment de rendre les clés. Autrement dit : un locataire dans son droit sur le fond peut perdre la majoration pour une adresse jamais transmise. Faites porter votre nouvelle adresse sur l'état des lieux de sortie, ou envoyez-la par écrit le jour même.

Ce que la majoration de 10 % suppose — et ce qu'elle ne suppose pas

  • Elle est automatique : aucune mise en demeure préalable n’est exigée pour qu’elle soit due.
  • Elle se compte par mois de retard commencé : un mois entamé compte pour un mois entier.
  • Sa base est le loyer mensuel hors charges, pas le loyer charges comprises ni le montant du dépôt.
  • Elle peut être écartée si le retard vient de l'absence de nouvelle adresse communiquée à la remise des clés.

Trois erreurs de calcul que nous voyons revenir

Erreur 1

Partir de la mauvaise date

Le délai court à compter de la remise des clés. Compter depuis la fin du bail ou depuis l'état des lieux décale le point de départ et fait sous-estimer, ou surestimer, le retard réellement constitué.

Erreur 2

Proratiser la majoration au jour

La majoration ne se découpe pas en jours. Elle est due par mois de retard commencé : cinq jours de retard au-delà d'un mois entier ouvrent un deuxième mois de majoration.

Erreur 3

Calculer sur le loyer charges comprises

La base est le loyer mensuel hors charges. Utiliser le montant global appelé chaque mois gonfle la demande et affaiblit la réclamation, alors que le calcul correct est simple à présenter.

Réclamer dans le bon ordre

Chaque étape ne demande qu’une information factuelle. Prises dans cet ordre, elles donnent une demande chiffrée que le bailleur peut vérifier lui-même.

  1. 1

    Fixez la date de remise des clés

    C'est le point de départ. Notez-la avec la pièce qui la prouve : décharge signée, ou avis de réception du recommandé.

  2. 2

    Comparez les deux états des lieux

    Conforme à l'entrée : le délai est d'un mois. Non conforme : il est de deux mois. Cette comparaison détermine le jour où le retard commence.

  3. 3

    Comptez les mois de retard commencés

    Après l'échéance, tout mois entamé compte pour un mois entier. Multipliez ce nombre par 10 % de votre loyer mensuel hors charges.

  4. 4

    Écrivez une demande chiffrée

    La majoration n'exige pas de mise en demeure, mais un courrier daté vaut trace : rappelez la date de remise des clés, le délai applicable, le calcul, et la somme totale demandée.

  5. 5

    Vérifiez le point de la nouvelle adresse

    Assurez-vous de pouvoir montrer quand et comment votre nouvelle adresse a été communiquée. C'est le premier argument que l'on vous opposera si vous réclamez la majoration.

  6. 6

    Si le silence persiste

    Plusieurs voies existent selon le montant en jeu et votre situation. Décrivez votre cas dans la conversation ci-dessus pour savoir laquelle vous concerne, avant d'engager une démarche.

Un mois ou deux : ce qui fait basculer le délai

L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 retient deux délais, et un seul critère pour les départager : la conformité de l'état des lieux de sortie à celui d'entrée. S'ils concordent, le bailleur dispose d'un mois. S'ils diffèrent, il dispose de deux mois.

Les deux délais partent du même jour : celui où vous rendez les clés, remises en main propre ou envoyées en recommandé avec avis de réception. Ce n'est ni la date de fin du bail, ni la date de la visite de sortie, ni la date à laquelle le bailleur reloue le logement. C'est l'erreur de départ la plus fréquente quand on calcule soi-même le retard.

La portée de cette page

Il s'agit d'une information juridique générale, à jour au 26 juillet 2026, fondée sur l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et la fiche service-public correspondante. Le montant que vous pouvez réclamer dépend de votre bail, de vos états des lieux et de vos dates : ce sont ces pièces qui font foi, pas un barème général.

Questions fréquentes

Un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois lorsqu'il ne l'est pas. C'est la conformité des deux documents qui départage les deux délais, en application de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Du jour où les clés sont rendues, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Ni la fin du bail, ni la date de la visite de sortie ne servent de point de départ — c'est la remise des clés.
La somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. « Commencé » signifie qu'un mois entamé compte pour un mois entier.
Non : la majoration est automatique, aucune mise en demeure n'est exigée pour qu'elle soit due. Un courrier daté reste utile, non pour ouvrir le droit, mais pour établir la chronologie et présenter votre calcul.
La majoration peut être écartée lorsque le retard est causé par cette absence d'adresse. Si vous l'avez communiquée plus tard, réunissez la preuve de la date : c'est ce point qui déterminera si la majoration reste due.
Non. La remise des clés peut se faire en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception ; dans les deux cas, c'est le jour de cette remise qui fait courir le délai. Conservez simplement la preuve correspondante.
Après l'expiration du délai d'un ou deux mois, chaque mois entamé compte pour un mois entier. Deux mois et cinq jours de retard représentent ainsi trois mois commencés, donc trois fois 10 % du loyer mensuel hors charges.

Comment cette page a été produite

Corpus consulté
Légifrance (texte en vigueur au 26 juillet 2026), service-public.gouv.fr
Méthode
Rédaction assistée par IA, vérifiée article par article contre les sources primaires avant publication.
Responsabilité éditoriale
Responsable de la publication : AlphaDeep
Dernière vérification
26/07/2026

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Sources officielles

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Donnez la date de remise des clés, la conformité de l'état des lieux et votre loyer hors charges : Julie déroule le délai applicable, le calcul de la majoration et les pièces à joindre, sources officielles à l'appui. Information juridique générale, pas une consultation.

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