La grille de contrôleGrille · Bail d’habitation
Clauses interdites du bail d’habitation : les 20 clauses de l’article 4, clause par clause, et leur application au vide ou au meublé ordinaire
L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrites 20 clauses, de a à t, dans le bail ordinaire d’une résidence principale vide : même signées, elles ne s’appliquent pas. En meublé ordinaire, la liste s’applique sauf la lettre l sur la tacite reconduction (article 25-3). Le bail mobilité et les régimes spéciaux se vérifient séparément. Une interdiction générale des animaux familiers est sans effet, sous réserve de l’absence de dégâts et de troubles de jouissance.
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Parlons de votre situation
Indiquez le type de bail, la date de signature et les clauses qui vous posent question, ou joignez le bail.
Exemples de questions
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Quelles clauses chercher en premier dans votre bail ?
Cinq clauses interdites à repérer d’abord, parce qu’elles engagent votre argent ou votre maintien dans le logement.
La résiliation automatique pour un autre motif
La résiliation de plein droit est réservée à l’impayé de loyer, de charges ou de dépôt, au défaut d’assurance et aux troubles de voisinage jugés définitivement, plus un cas propre à certains logements (article 4, g).
Les amendes et pénalités
Aucune pénalité ne peut sanctionner une infraction au bail ou au règlement de l’immeuble (article 4, i).
Les sommes réclamées à l’entrée
En plus des honoraires encadrés et du dépôt de garantie, rien ne peut être exigé à l’entrée dans les lieux (article 4, o).
La responsabilité automatique pour les dégradations
Le bail ne peut pas vous rendre responsable de toute dégradation constatée, ni vous faire rembourser sur la seule estimation du bailleur (article 4, f et q).
Le prélèvement automatique imposé
Le bail peut proposer le prélèvement, pas l’imposer comme seul mode de paiement, ni exiger des traites signées d’avance (article 4, c).
Les clauses de votre bail sont-elles valables ?
Indiquez le type de bail, le loyer hors charges, le dépôt de garantie demandé et les clauses que vous retrouvez dans votre contrat : la grille classe leurs types en valables en principe, interdits ou à vérifier, avec leur base légale. L’exemple : un meublé ordinaire à 900 € hors charges payable chaque mois, 2 000 € de dépôt, un prélèvement imposé, des pénalités et une interdiction des animaux.
Exemple fictif · la grille du bail
4 clauses interdites : sans effet, même signées.
- Types de clauses valables en principe
- 2
- Clauses interdites
- 4
- Clauses à vérifier
- 0
- Plafond du dépôt de garantie
- 1 800,00 €
- Dépôt demandé au-delà du plafond
- 200,00 €
2 · Valable en principe4 · Interdite0 · À vérifier
| Clause ou point vérifié | Valable en principe | Interdite | À vérifier |
|---|---|---|---|
| Prélèvement automatique imposé ou traites signées d’avancearticle 4, c | Interdite | ||
| Amendes ou pénalités en cas d’infraction au bailarticle 4, i | Interdite | ||
| Interdiction de tout animal familierloi du 9 juillet 1970, article 10 | Interdite | ||
| Interdiction des chiens de première catégorieloi du 9 juillet 1970, article 10 | Valable en principe | ||
| Résiliation de plein droit pour loyer, charges ou dépôt impayésarticles 4, g et 24 | Valable en principe | ||
| Dépôt de garantie de 2 000,00 €articles 22 et 25-6, plafond de 1 800,00 € | Interdite |
Baux ordinaires de résidence principale uniquement : bail mobilité et régimes spéciaux à vérifier séparément. Classer une clause résolutoire ne fixe pas son délai applicable et ne constate pas la résiliation du bail.
Résultat indicatif : le sens d’une clause dépend de son texte exact ; une clause absente de cette liste peut aussi être abusive ou contraire à une autre règle.
Quelles sont les 20 clauses réputées non écrites ?
La liste de l’article 4, dans l’ordre de la loi, pour le bail ordinaire d’une résidence principale vide ; en meublé ordinaire, la lettre l est exceptée.
| Lettre | La clause qui | Ce qui reste permis |
|---|---|---|
| a | impose, pour vendre ou relouer, des visites les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables | Des visites pour vendre ou relouer de 2 heures au plus les jours ouvrables |
| b | impose une compagnie d’assurance choisie par le bailleur | Exiger que vous ayez une assurance |
| c | impose le prélèvement automatique ou des traites signées d’avance | Proposer le prélèvement parmi d’autres modes |
| d | autorise le bailleur à prélever le loyer sur votre salaire | Aucun prélèvement direct sur salaire |
| e | rend les locataires collectivement responsables d’un élément commun | La responsabilité de chacun pour ses propres dégâts |
| f | vous engage d’avance sur une estimation du seul bailleur | Un chiffrage justifié des réparations locatives |
| g | prévoit la résiliation automatique pour un motif non prévu par la loi | Impayé, défaut d’assurance, troubles jugés |
| h | réduit ou supprime une prestation sans contrepartie équivalente | Les prestations prévues au bail |
| i | permet des amendes ou pénalités | Aucune pénalité contractuelle |
| j | interdit une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle | Ces activités, sans restriction du bail |
| k | facture l’état des lieux de sortie hors commissaire de justice | Un état des lieux amiable gratuit |
| l | prévoit une tacite reconduction plus courte que la durée légale | En meublé, cette lettre ne s’applique pas |
| m | exonère le bailleur de toute responsabilité | Mettre en cause la responsabilité du bailleur |
| n | interdit d’héberger des personnes ne vivant pas avec vous | Héberger un proche |
| o | impose des sommes en plus des honoraires et du dépôt | Les seuls honoraires encadrés et le dépôt |
| p | met à votre charge frais de relance, d’envoi de quittance ou de procédure | Les seuls dépens et frais fixés par le juge |
| q | vous rend automatiquement responsable des dégradations | Examiner la responsabilité selon les règles applicables |
| r | interdit une indemnité pour des travaux de plus de 21 jours | Demander une indemnité |
| s | permet la résiliation par une ordonnance de référé sans appel | Une décision de justice susceptible d’appel |
| t | impose la location d’équipements en plus du loyer | Le seul loyer du logement |
En meublé ordinaire hors bail mobilité, l’article 25-3 applique l’article 4 sauf la lettre l. Le dépôt est plafonné à un mois de loyer hors charges en vide, deux en meublé ordinaire. Aucun dépôt ne peut être prévu si le loyer reste payable d’avance pour plus de deux mois ; le locataire peut demander le paiement mensuel (articles 22 et 25-6).
Sources : Loi 1989, art. 4 · Loi 1989, art. 25-3 · Loi 1989, art. 22 · Loi 1989, art. 25-6
Que devient une clause interdite que vous avez signée ?
Une clause interdite est réputée non écrite : elle ne s’applique pas, même signée, et le reste du bail continue de produire ses effets (article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ; fiche F920).
Le bailleur ne peut donc pas vous opposer une pénalité, des frais de relance ou une résiliation que seule une telle clause prévoit ; ce que vous avez payé à ce titre se réclame par écrit, puis devant le juge.
Sources : Loi 1989, art. 4 · Service-public F920 · Code civil, art. 1302-1
Ces règles valent-elles pour un meublé ?
Oui, pour un meublé ordinaire hors bail mobilité qui est votre résidence principale : l’article 25-3 lui applique l’article 4, à l’exception de sa lettre l sur la durée de tacite reconduction.
Le dépôt y est limité à deux mois de loyer hors charges, contre un mois en vide. Si le loyer reste payable d’avance pour plus de deux mois, aucun dépôt ne peut être prévu ; il redevient possible si le locataire demande le paiement mensuel (articles 22 et 25-6). Le bail mobilité et les régimes spéciaux sont exclus de cette grille.
Sources : Loi 1989, art. 25-3 · Loi 1989, art. 25-6 · Loi 1989, art. 22
Le bailleur peut-il interdire les animaux ?
Non, pas les animaux familiers : une interdiction générale est réputée non écrite, à condition que l’animal ne cause ni dégât à l’immeuble ni trouble aux autres occupants (article 10 de la loi du 9 juillet 1970).
Seule l’interdiction des chiens de première catégorie est licite ; la règle ne vaut pas pour une location saisonnière de meublé de tourisme (fiche F2693).
Sources : Loi 1970, art. 10 · Service-public F2693
Quelle clause résolutoire le bail peut-il prévoir ?
Dans la version actuelle de l’article 24, le bail prévoit une clause pour impayé de loyer, de charges ou de dépôt, avec un délai minimal de six semaines après un commandement de payer infructueux. Ce délai ne réécrit pas les délais contractuels des baux en cours au 29 juillet 2023 (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024, n° 24-70.002). Vérifiez la clause et l’historique du bail ; cet avis ne tranche pas le cas des reconductions ou renouvellements postérieurs. La grille classe le motif, sans constater une résiliation.
Il peut aussi la prévoir pour défaut d’assurance ou pour des troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive ; hors un cas propre à certains logements soumis à une obligation de résidence principale, tout autre motif est réputé non écrit (article 4, g).
Sources : Loi 1989, art. 24 · Loi 1989, art. 4 · Cass., avis 13 juin 2024
Que dit l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ?
L’ouverture de l’article et quatre des vingt clauses qu’il neutralise.
Est réputée non écrite toute clause :
b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ;
c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l’ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;
i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ;
n) Qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
La version en vigueur depuis le 21 novembre 2024 a complété la lettre g pour les logements soumis à une obligation de résidence principale.
Que se demandent les locataires en relisant leur bail ?
Le bailleur peut-il m’imposer son assureur ?
Non : la clause qui vous oblige à vous assurer auprès d’une compagnie choisie par le bailleur est réputée non écrite (article 4, b, de la loi du 6 juillet 1989).
Puis-je héberger un proche malgré le bail ?
Oui : la clause qui interdit d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec vous est réputée non écrite (article 4, n).
Les frais de relance ou d’envoi de quittance sont-ils dus ?
Non : le bail ne peut pas mettre à votre charge ces frais, ni des frais de procédure en plus des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile (article 4, p).
Quel dépôt de garantie le bailleur peut-il demander ?
Pour un bail ordinaire de résidence principale : un mois de loyer hors charges en vide, deux en meublé hors bail mobilité. Aucun dépôt si le loyer reste payable d’avance pour plus de deux mois, sauf demande du paiement mensuel par le locataire (articles 22 et 25-6). Le bail mobilité et les régimes spéciaux se vérifient séparément.
Sur quels textes repose la liste des clauses interdites ?
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 4 (clauses réputées non écrites)Légifrance
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire)Légifrance
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 (dépôt de garantie)Légifrance
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-3 (logement meublé)Légifrance
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-6 (dépôt en meublé)Légifrance
- Loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, article 10 (animaux familiers)Légifrance
- Rédaction du bail d’habitation (fiche F920)Service-public.fr · vérifiée le 6 juin 2025
- Code civil, article 1302-1 (restitution de l’indu)Légifrance
- Cour de cassation, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002 (baux en cours)Cour de cassation
- Bail mobilité : régime distinct (fiche F34759)Service-public.fr
- Le bail peut-il interdire les animaux ? (fiche F2693)Service-public.fr · vérifiée le 6 mars 2026
Dernier contrôle des textes cités : 27 septembre 2026