Quitter une colocation : jusqu’à quand restez-vous solidaire du loyer ?

Quel montage de bail vous engage, et jusqu’à quand ?

Tout se joue sur deux lignes de votre contrat : le nombre de baux signés et la présence, ou non, d’une clause de solidarité.

Dans mon cas, la solidarité s’arrête à quelle date ?

Trois réponses suffisent. Le résultat est une catégorie et une date indicative à recompter sur vos documents, jamais un décompte de ce que vous devez.

Quel courrier de congé envoyer au bailleur ?

Le congé est personnel : il vaut pour vous seul et la colocation se poursuit avec les autres. C’est aussi la pièce qui datera la fin de votre solidarité, alors gardez l’accusé de réception.

[Prénom NOM]
[Adresse du logement en colocation]
[Code postal, ville]

[Nom du bailleur ou de l’agence]
[Adresse]

Lettre recommandée avec demande d’avis de réception
Objet : congé du colocataire [Prénom NOM], bail du [date de signature]

[Ville], le [date]

Madame, Monsieur,

Je suis colocataire du logement situé [adresse complète], au titre du bail signé le [date]. Par la présente, je vous donne congé pour ma part, le bail se poursuivant avec les autres colocataires.

Le préavis applicable est de [un mois / trois mois], au titre de [logement meublé, article 25-8 / logement vide, article 15 / zone tendue / motif légal : mutation, perte d’emploi, RSA ou AAH, raison de santé], dont vous trouverez le justificatif joint. Mon congé prendra donc effet le [date d’effet].

Conformément au VI de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ma solidarité et celle de ma caution, [Prénom NOM], prennent fin à la date d’effet de ce congé si un nouveau colocataire figure au bail à cette date et, à défaut, au plus tard six mois après cette date.

Je vous présente la candidature de [Prénom NOM] et vous demande de me confirmer par écrit la signature d’un avenant au bail. Je vous demande également un décompte des sommes dues arrêté à la date d’effet de mon congé.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature]
Pièces jointes : [justificatif du préavis réduit], [dossier du colocataire proposé]

Que couvre exactement la clause de solidarité : loyer, charges, dégradations ?

Toutes les sommes dues au titre du bail : le loyer entier, les charges, et les retenues pour dégradations constatées à la sortie. Pas seulement votre chambre, pas seulement votre part. La clause rend chaque colocataire et sa caution redevables de la totalité des sommes dues au bailleur. Elle ne change rien à la répartition entre vous : celui qui paie pour les autres peut ensuite leur réclamer leur part, la dette se divisant de plein droit entre codébiteurs (Code civil, article 1309). Demandez un décompte arrêté à la date d’effet de votre congé.

Personne ne me remplace au bail : jusqu’à quand suis-je tenu ?

Six mois au plus après la date d’effet de votre congé. Passé ce délai, le bailleur ne peut plus vous réclamer le loyer des autres, ni le réclamer à votre caution. Le butoir est écrit dans la loi et ne dépend ni de la durée du bail, ni de la bonne volonté du bailleur. L’article 8-1 est issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 : un bail encore en cours au 27 mars 2014 reste soumis aux règles applicables à sa signature (loi ALUR, article 14), mais en pratique la quasi-totalité des colocations en cours sont postérieures.

La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 8-1, VI

Quel préavis dois-je donner, et sous quelle forme ?

Un mois en colocation meublée et en bail mobilité. Trois mois en logement vide, ramenés à un mois en zone tendue et dans les cas prévus par la loi, motif justifié dans la lettre. Le congé se notifie par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou en main propre contre récépissé ou émargement : un simple courriel ne vaut pas congé. Le délai court à compter de la réception, pas de l’envoi. En logement vide, le motif du préavis réduit doit être précisé et justifié au moment de l’envoi, faute de quoi le préavis reste de trois mois (loi n° 89-462, article 15).

Bail unique ou baux individuels : qu’est-ce que ça change pour ma dette ?

Avec des baux individuels, vous n’avez jamais dû que votre loyer. Avec un bail unique sans clause de solidarité, vous ne devez que votre part. La clause change tout. La solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas (Code civil, article 1310) : sans clause, l’obligation se divise de plein droit et chaque débiteur n’est tenu que de sa part (article 1309). Cherchez dans le bail « solidaire », « solidairement » ou « indivisible » ; c’est l’effet du texte qui compte, pas son intitulé.

Mon garant reste-t-il engagé après mon départ ?

Non : la caution est libérée aux mêmes dates que vous, à la date d’effet du congé lorsqu’un remplaçant figure au bail, sinon six mois après cette date. L’acte de cautionnement d’une colocation doit identifier, sous peine de nullité, le colocataire dont l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution (loi n° 89-462, article 8-1, VI). Le cautionnement obéit aussi aux formes de l’article 22-1 : montant du loyer et conditions de révision, mention prévue par l’article 2297 du Code civil, remise d’un exemplaire du bail.

Puis-je imposer un remplaçant au bailleur ?

Non. La loi ne vous libère à la date d’effet du congé que si un nouveau colocataire figure au bail, ce qui suppose un avenant signé par le bailleur. Présentez un candidat par écrit, avec son dossier, et demandez une réponse datée : c’est la signature de l’avenant qui déclenche la libération. Sans avenant, seul le butoir de six mois joue. La colocation, elle, se poursuit avec les colocataires restés dans le logement, et le nouvel arrivant peut demander un avenant à l’état des lieux d’entrée.

Mes anciens colocataires ne paient plus : le bailleur peut-il tout me réclamer ?

Oui, tant que la solidarité court : il choisit qui il poursuit. Payez si la dette est réelle, puis réclamez leur part à vos anciens colocataires. Le recours entre codébiteurs repose sur la division de la dette (Code civil, article 1309). Les actions nées du bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits (loi n° 89-462, article 7-1) : un arriéré peut donc vous être réclamé longtemps après votre départ. Conservez le congé, l’accusé de réception et le décompte.

Comment récupérer ma part du dépôt de garantie ?

Pas auprès du bailleur : il ne restitue le dépôt qu’après la remise des clés, en fin de bail. Réglez votre part par écrit avec vos colocataires ou votre remplaçant. Le colocataire qui part ne peut pas demander au bailleur la restitution de sa part et doit trouver une solution amiable avec les autres. Le dépôt est plafonné à un mois de loyer en logement vide (loi n° 89-462, article 22) et à deux mois en meublé (article 25-6) ; il est rendu dans un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois sinon, majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.

Je pars à cause de violences dans le couple : suis-je encore solidaire ?

Non, à compter du lendemain de la première présentation au bailleur de votre lettre recommandée accompagnée de l’ordonnance de protection ou de la condamnation. Votre caution est libérée de même. L’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 vise les dettes nées à compter de cette date. Le préavis est alors d’un mois (article 15, 3° bis), et le fait pour l’auteur des violences de ne plus payer son loyer constitue un motif légitime et sérieux de congé à son encontre. Joignez la copie de l’ordonnance ou de la condamnation rendue depuis moins de six mois.

Bail mobilité ou couple marié : la règle des six mois s’applique-t-elle ?

Non dans les deux cas. En bail mobilité, toute clause de solidarité est réputée non écrite. Un couple marié ou pacsé seul au bail n’est pas une colocation. Le bail mobilité écarte la solidarité entre colocataires comme entre leurs cautions (loi n° 89-462, article 25-13, II) et interdit tout dépôt de garantie (article 25-17). Pour un couple, la cotitularité du bail (Code civil, article 1751) et la solidarité des dettes du ménage (articles 220 et 515-4) suivent leurs propres règles : le congé d’un seul ne suffit pas à l’en dégager.

Faut-il un avocat pour une dette de colocation ?

Pas pour le litige lui-même : devant le juge des contentieux de la protection, compétent pour les baux d’habitation, la représentation par avocat n’est pas obligatoire. Ce juge connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation est l’objet, la cause ou l’occasion (Code de l’organisation judiciaire, article L213-4-4), et les parties y sont dispensées de constituer avocat (Code de procédure civile, article 761). Julie relit la clause, recompte les dates et prépare les courriers ; l’avocat devient utile quand les sommes sont contestées ou l’enjeu élevé.

Vous avez le bail sous la main ?

Sur quoi repose cette page ?

Que faut-il vérifier avant de continuer ?

Quatre points à lire avant de recopier le congé ou d’envoyer votre bail.