Le décompteDécompte · Revenus fonciers
Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel, le seuil de 15 000 €, le déficit foncier et le décompte des deux régimes
Les loyers d’une location vide sont des revenus fonciers. Jusqu’à 15 000 € de loyers bruts par an pour tout le foyer, le micro-foncier retire 30 % d’abattement, sans aucune charge déductible (article 32 du Code général des impôts). Le régime réel déduit les charges et les intérêts d’emprunt : il est obligatoire au-delà du seuil, et sur option en dessous, pour 3 ans. Un déficit peut réduire le revenu global jusqu’à 10 700 €.
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Parlons de votre situation
Indiquez vos loyers de l’année, vos charges, vos intérêts d’emprunt et les travaux réalisés.
Exemples de questions
Votre question vous suit après l’inscription. 400 caractères maximum. Évitez les données de santé et les noms.
Quel régime vous coûte le moins cette année ?
Indiquez vos loyers bruts, vos charges hors intérêts, vos intérêts d’emprunt et votre taux marginal d’imposition : le décompte calcule le revenu imposable des deux régimes, répartit un éventuel déficit et estime l’impôt et les prélèvements sociaux. L’exemple : 12 000 € de loyers, 5 000 € de charges et 1 000 € d’intérêts, avec un taux marginal de 30 %.
Exemple fictif · le décompte des deux régimes
Le régime réel coûte 1 132,80 € de moins cette année, mais l’option vous engage pour 3 ans.
- Impôt et prélèvements au micro-foncier
- 3 964,80 €
- Impôt et prélèvements au réel
- 2 832,00 €
- Régime le moins coûteux
- régime réel
- Loyers brutscharges locatives non comprises12 000,00 €12 000,00 €
- Abattement de 30 %couvre toutes les charges(3 600,00 €)8 400,00 €
Revenu imposable au micro-foncier8 400,00 €
- Loyers encaissésrecettes de l’année12 000,00 €12 000,00 €
- Charges hors intérêtstaxe foncière, assurances, travaux(5 000,00 €)7 000,00 €
- Intérêts d’empruntdu prêt qui finance le bien(1 000,00 €)6 000,00 €
Revenu foncier net au réel6 000,00 €
Résultat indicatif : impôt au taux marginal plus 17,2 % de prélèvements sociaux, sans les exclusions du micro-foncier ni le plafond relevé pour les travaux énergétiques.
Micro-foncier ou réel : qu’est-ce qui change ?
Le seuil, le calcul, les charges, le déficit et la déclaration.
| Point | Micro-foncier | Réel |
|---|---|---|
| Accès | Loyers bruts du foyer jusqu’à 15 000 € par an | Obligatoire au-delà, sur option en dessous |
| Calcul | Abattement forfaitaire de 30 % | Loyers moins charges réelles et intérêts |
| Charges et travaux | Non déductibles, couverts par l’abattement | Déductibles, sur justificatifs |
| Déficit | Impossible | Jusqu’à 10 700 € sur le revenu global, le reste sur 10 ans |
| Déclaration | Montant brut sur la déclaration de revenus | Formulaire 2044 |
| Engagement | Chaque année, tant que le seuil est respecté | Option irrévocable pendant 3 ans |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % du revenu après abattement | 17,2 % du revenu net |
Certaines situations excluent le micro-foncier même sous 15 000 € : monuments historiques, nue-propriété, certains dispositifs d’amortissement ou de déduction (article 32 du Code général des impôts).
Sources : CGI, art. 32 · Service-public F1991 · CGI, art. 156 · impots.gouv.fr
Quand le micro-foncier s’applique-t-il ?
Automatiquement, si les loyers bruts de l’ensemble du foyer ne dépassent pas 15 000 € sur l’année, sauf exclusions : le revenu imposable est le brut diminué de 30 % (article 32 du Code général des impôts).
Vous déclarez le montant brut, sans abattement, sur la déclaration de revenus ; charges et travaux ne se déduisent pas (fiche F1991).
Sources : CGI, art. 32 · Service-public F1991
Quand le régime réel est-il plus avantageux ?
Quand vos charges déductibles et vos intérêts d’emprunt dépassent 30 % des loyers : taxe foncière, assurances, frais de gestion, entretien, travaux d’amélioration (fiche F1991).
L’option se prend en déposant la déclaration 2044 ; elle vaut pour l’ensemble des revenus fonciers du foyer et reste irrévocable pendant 3 ans (article 32 du CGI).
Sources : Service-public F1991 · CGI, art. 32
Comment fonctionne le déficit foncier ?
La part du déficit qui vient des charges autres que les intérêts d’emprunt se déduit du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an ; le reste, et la part due aux intérêts, se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (article 156 du CGI).
La limite monte jusqu’à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027 ; la déduction est reprise si le bien cesse d’être loué dans les 3 ans (fiche F1991).
Sources : CGI, art. 156 · Service-public F1991
Quels chiffres retenir pour vos loyers de 2026 ?
Le seuil, l’abattement, le plafond du déficit et les prélèvements sociaux.
- Loyers bruts annuels du foyer, au plus, pour le micro-foncier
- 15 000 €en vigueur en 2026 · Code général des impôts, article 32
- Abattement forfaitaire du micro-foncier
- 30 %en vigueur en 2026 · Code général des impôts, article 32
- Déficit imputable chaque année sur le revenu global
- 10 700 €en vigueur en 2026 · Code général des impôts, article 156
- Prélèvements sociaux sur le revenu net d’une location nue
- 17,2 %fiche vérifiée le 15 avril 2026 · Service-public, fiche F1991
Que dit l’article 32 du Code général des impôts ?
Le seuil du micro-foncier, son abattement et l’option pour le réel.
1. Par dérogation aux dispositions de l’article 31, lorsque le montant du revenu brut annuel défini aux articles 29 et 30 n’excède pas 15 000 €, le revenu imposable correspondant est fixé à une somme égale au montant de ce revenu brut diminué d’un abattement de 30 %.
2. Les dispositions du 1 s’appliquent à l’ensemble des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal.
4. Les contribuables qui souhaitent renoncer au bénéfice des dispositions du 1 peuvent opter pour la détermination de leur revenu net foncier dans les conditions prévues aux articles 28 et 31. L’option est exercée pour une période de trois ans dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration mentionnée à l’article 170 de la première année au titre de laquelle elle s’applique. Irrévocable durant cette période, elle est valable tant que le contribuable reste de manière continue dans le champ d’application du 1.
Le revenu net foncier du régime réel est la différence entre le revenu brut et les charges de la propriété (article 28 du CGI).
Que se demandent les propriétaires qui louent vide ?
Le seuil de 15 000 € s’apprécie-t-il par logement ?
Non : il vaut pour l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal (article 32 du CGI).
Peut-on revenir au micro-foncier après l’option ?
Pas avant la fin des 3 ans : l’option pour le réel est irrévocable pendant cette période (article 32 du CGI).
Les prélèvements sociaux portent-ils sur les loyers bruts ?
Non : sur le revenu net, après l’abattement de 30 % au micro-foncier ou après les charges au réel, au taux de 17,2 % pour une location nue (impots.gouv.fr).
Une location meublée relève-t-elle des revenus fonciers ?
Non : elle est imposée comme bénéfice industriel et commercial, avec des prélèvements sociaux de 18,6 % (impots.gouv.fr).
Sur quels textes repose l’imposition des loyers ?
- Code général des impôts, article 28 (revenu net foncier)Légifrance
- Code général des impôts, article 32 (micro-foncier)Légifrance
- Code général des impôts, article 156 (déficit foncier)Légifrance
- Impôt sur le revenu, revenus locatifs d’une location non meublée (fiche F1991)Service-public.fr · vérifiée le 15 avril 2026
- Je donne un bien en location : dois-je payer des prélèvements sociaux ?impots.gouv.fr · page modifiée le 17 juillet 2026
Dernier contrôle des textes cités : 27 septembre 2026