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La gazetteVente immobilière · 15 février 2025

Plus-value immobilière en 2026 : le calcul, les abattements pour durée de détention, la surtaxe et les amortissements LMNP réintégrés depuis le 15 février 2025

Par la Rédaction juridique AlphaDeepPublié le Rédigé avec l’aide de l’IA, dernier contrôle des références : notre méthode

La plus-value d’un bien autre que la résidence principale est taxée à 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention : l’impôt disparaît au-delà de 22 ans, les prélèvements au-delà de 30 ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % vise la plus-value imposable au-delà de 50 000 €. Depuis le 15 février 2025, les amortissements LMNP réduisent le prix d’acquisition.

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Information juridique générale accompagnée de références officielles et de contrôles datés. Ce n’est pas un conseil personnalisé : pour une décision qui vous engage, faites vérifier votre situation par un professionnel compétent.

Quand la vente d’un bien immobilier échappe-t-elle à l’impôt ?

La vente de votre résidence principale au jour de la cession est exonérée, avec ses dépendances immédiates vendues en même temps (article 150 U, II, 1° et 3° du CGI). La loi ne fixe aucune durée minimale d’occupation : il s’agit de votre habitation habituelle et effective, celle que vous occupez la majeure partie de l’année (fiche F10864).

Sont aussi exonérées la première vente d’un logement autre que la résidence principale, si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédentes, pour la part du prix remployée dans les 24 mois à l’achat ou à la construction de votre résidence principale, et la vente dont le prix ne dépasse pas 15 000 € (article 150 U, II, 1° bis et 6°). Les retraités et titulaires d’une carte d’invalidité aux revenus modestes, non soumis à l’IFI, sont exonérés sous conditions (article 150 U, III).

Sources : CGI 150 U · Service-public F10864

Comment calcule-t-on la plus-value brute ?

Le prix de vente est celui de l’acte, diminué sur justificatifs des frais payés lors de la vente, comme les diagnostics obligatoires, et augmenté des sommes versées à votre profit (article 150 VA du CGI ; fiche F10864).

Le prix d’achat est majoré des frais d’acquisition réels ou d’un forfait de 7,5 %, et des travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration justifiés ; pour un immeuble bâti vendu plus de 5 ans après l’achat, un forfait de 15 % remplace les factures manquantes (article 150 VB, II du CGI). Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix d’acquisition est la valeur retenue pour les droits (fiche F10864).

Sources : CGI 150 VA · CGI 150 VB · Service-public F10864

Fiche de synthèse : plus-value immobilière en 2026, 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, exonération au-delà de 22 et de 30 ans de détention, surtaxe au-delà de 50 000 €, amortissements LMNP déduits depuis le 15 février 2025.
Plus-value immobilière : le calcul et les abattements en 2026.

Comment la durée de détention réduit-elle l’impôt ?

Pour l’impôt sur le revenu, la plus-value brute baisse de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième, puis de 4 % la vingt-deuxième année : l’impôt disparaît au-delà de 22 ans (article 150 VC du CGI). Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an de la sixième à la vingt et unième année, de 1,60 % la vingt-deuxième, puis de 9 % par an : ils disparaissent au-delà de 30 ans (article L136-7 du Code de la sécurité sociale).

Chaque base est ensuite taxée à son taux : 19 % d’impôt (article 200 B du CGI) et 17,2 % de prélèvements sociaux. Le notaire calcule l’impôt, établit la déclaration et le paie au service de la publicité foncière lors de la vente (fiche F10864).

Sources : CGI 150 VC · CSS L136-7 · CGI 200 B · Service-public F10864

Que change la réintégration des amortissements LMNP ?

Pour une vente réalisée depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition est diminué des amortissements déduits de vos loyers en location meublée non professionnelle, sauf ceux qui correspondent à des travaux déjà comptés (article 150 VB, III du CGI ; loi n° 2025-127, article 84). Avec 40 000 € d’amortissements, la plus-value brute de l’exemple passe de 55 000 € à 95 000 €.

La règle ne vise pas les biens situés dans une résidence pour étudiants, jeunes en formation ou personnes de plus de 65 ans, ni dans certains établissements médico-sociaux ou de soins de longue durée (article 150 VB, III).

Sources : CGI 150 VB · Loi n° 2025-127, article 84

Comment un non-résident est-il imposé sur sa vente en France ?

Le non-résident paie le même impôt de 19 % sur la plus-value d’un bien situé en France (articles 244 bis A et 200 B du CGI). S’il relève de la sécurité sociale d’un pays de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni sans être à la charge d’un régime français, il ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, au lieu de 17,2 % (article L136-7, I ter du Code de la sécurité sociale ; article 235 ter du CGI ; impots.gouv.fr).

L’ancienne résidence principale est exonérée si elle est vendue au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le départ vers un pays de l’Union européenne ou un État lié à la France par les conventions d’assistance requises, sans avoir été mise à disposition d’un tiers (article 244 bis A, I). Un ressortissant de l’Union européenne ou de l’EEE qui a vécu au moins 2 ans en France peut aussi exonérer un logement dans la limite de 150 000 € de plus-value (article 150 U, II, 2°).

Sources : CGI 244 bis A · CGI 200 B · CSS L136-7 · CGI 235 ter · impots.gouv.fr, non-résidents · CGI 150 U

Combien d’impôt sur la plus-value de votre vente ?

Indiquez les prix et les dates d’achat et de vente, les travaux et, pour un meublé, les amortissements déduits : la gazette applique les abattements, les taux et la règle LMNP de 2025. L’exemple : un logement acheté 200 000 € le 15 mars 2016, vendu 300 000 € le 20 novembre 2026.

Le prix de l’acte, moins les frais de vente justifiés payés par vous, comme les diagnostics obligatoires.

Laissez vide pour le forfait de 15 %, ouvert à un bien bâti détenu plus de 5 ans.

Exemple fictif · gazette de votre plus-value

15 994,55 € d’impôt estimé sur une plus-value brute de 55 000,00 €.

Plus-value brute
55 000,00 €
Impôt sur le revenu, 19 %
7 315,00 €
Prélèvements sociaux, 17,2 %
8 679,55 €
Total estimé
15 994,55 €
Les amortissements LMNP, avant et après la loi de finances pour 2025

Vente jusqu’au 14 février 2025

  • LMNP : amortissements sans effet sur la plus-value
  • Prix d’achat majoré des frais et des travaux
  • Prélèvements sociaux de 17,2 %

Vente depuis le 15 février 2025

  • LMNP : amortissements déduits du prix d’achat
  • Sauf résidences étudiantes, seniors ou médico-sociales
  • Prélèvements sociaux maintenus à 17,2 % en 2026

Dispositions applicables

Au vu de votre vente, du Code général des impôts et du Code de la sécurité sociale :

  1. Prix d’acquisition corrigé : 200 000,00 € + 15 000,00 € de frais au forfait de 7,5 % + 30 000,00 € de travaux au forfait de 15 %, soit 245 000,00 € (article 150 VB du CGI).
  2. Plus-value brute : 300 000,00 € moins 245 000,00 €, soit 55 000,00 € (articles 150 V et 150 VA du CGI).
  3. Détention : 10 années pleines, soit un abattement de 30 % pour l’impôt sur le revenu et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (article 150 VC du CGI ; article L136-7 du Code de la sécurité sociale).
  4. Impôt sur le revenu : 38 500,00 € × 19 %, soit 7 315,00 € (article 200 B du CGI).
  5. Prélèvements sociaux : 50 462,50 € × 17,2 %, soit 8 679,55 €, la CSG restant à 9,2 % sur ces plus-values en 2026 (article L136-8, IV du Code de la sécurité sociale).
  6. Plus-value imposable de 50 000 € au plus : pas de surtaxe (article 1609 nonies G du CGI).

Estimation indicative : le notaire calcule l’impôt, le déclare et le paie sur le prix de vente ; les frais d’achat réels peuvent remplacer le forfait de 7,5 % s’ils sont plus élevés.

Qu’est-ce qui a changé pour les plus-values immobilières depuis 2019 ?

Les non-résidents, les amortissements LMNP, la CSG de 2026 et le nouvel amortissement des logements loués nus.

  1. Un non-résident affilié à la sécurité sociale d’un autre pays de l’EEE ou de la Suisse ne paie plus la CSG ni la CRDS sur ses plus-values immobilières, seulement le prélèvement de solidarité de 7,5 % ; l’administration applique la même règle aux résidents britanniques (impots.gouv.fr).

    Sources : impots.gouv.fr, non-résidents · CSS L136-7

  2. Pour les ventes réalisées depuis cette date, les amortissements déduits en location meublée non professionnelle (LMNP) diminuent le prix d’acquisition, donc augmentent la plus-value ; les résidences étudiantes, seniors et médico-sociales sont exclues (loi n° 2025-127, article 84 ; article 150 VB, III du CGI).

    Sources : Loi n° 2025-127, article 84 · CGI 150 VB

  3. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 porte la CSG des revenus du capital à 10,6 %, mais la maintient à 9,2 % sur les plus-values immobilières : leurs prélèvements sociaux restent à 17,2 % (article L136-8 du Code de la sécurité sociale).

    Sources : CSS L136-8 · Loi n° 2025-1403

  4. La loi de finances pour 2026 crée un amortissement pour les logements neufs ou rénovés loués nus comme résidence principale, acquis jusqu’au 31 décembre 2028 ; à la vente, il sera lui aussi déduit du prix d’acquisition (loi n° 2026-103, article 47 ; article 150 VB, III du CGI).

    Sources : Loi n° 2026-103, article 47 · CGI 150 VB

Combien d’abattement et d’impôt selon la durée de détention ?

Les deux abattements, et l’impôt total sur une plus-value brute de 100 000 €.

Plus-value immobilière hors résidence principale : abattements pour durée de détention et impôt total sur 100 000 € de plus-value brute, surtaxe comprise, textes en vigueur le 26 septembre 2026
Années pleines de détentionAbattement pour l’impôtAbattement pour les prélèvements sociauxTotal dû sur 100 000 €
5 ans ou moins0 %0 %38 200 €
6 ans6 %1,65 %36 656,20 €
10 ans30 %8,25 %30 481 €
15 ans60 %16,5 %21 962 €
21 ans96 %26,4 %13 419,20 €
22 ans100 %28 %12 384 €
25 ans100 %55 %7 740 €
30 ans100 %100 %0 €

Le total additionne l’impôt de 19 %, les prélèvements sociaux de 17,2 % et la surtaxe, due ici jusqu’à 13 ans de détention, tant que la plus-value imposable dépasse 50 000 € ; un terrain à bâtir n’a pas de surtaxe.

Sources : CGI 150 VC · CSS L136-7 · CGI 200 B · CGI 1609 nonies G

Que dit l’article 150 VB du CGI sur les amortissements ?

Le texte qui, pour les ventes depuis le 15 février 2025, déduit les amortissements du prix d’acquisition.

III. Le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l’article 31 ou de l’article 39 C, à l’exception de ceux de ces amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II du présent article.

Code général des impôts, article 150 VB, III, premier alinéaVersion en vigueur au 26 septembre 2026 (en vigueur depuis le 21 février 2026)Lire l’article sur Légifrance

Le même III écarte la règle pour les biens situés dans une résidence pour étudiants, jeunes en formation ou personnes de plus de 65 ans, dans certains établissements sociaux ou médico-sociaux et dans les établissements de soins de longue durée. La mention des i et j de l’article 31 date de la loi de finances pour 2026.

Que se demandent les vendeurs sur la plus-value immobilière ?

Faut-il avoir habité le logement 6 mois pour être exonéré ?

Non : aucune durée minimale n’est fixée ; le logement doit être votre habitation habituelle et effective, occupée la majeure partie de l’année, au jour de la vente (article 150 U, II, 1° du CGI ; fiche F10864).

Une moins-value immobilière réduit-elle une autre plus-value ?

Non, en principe : la moins-value brute réalisée sur un bien immobilier n’est pas prise en compte (article 150 VD du CGI).

Qui déclare et paie l’impôt sur la plus-value ?

Le notaire : il calcule l’impôt, établit la déclaration et le paie lors de la vente ; vous reportez ensuite la plus-value sur votre déclaration de revenus (fiche F10864).

La surtaxe vise-t-elle les terrains à bâtir ?

Non : la taxe sur les plus-values immobilières élevées ne s’applique pas aux terrains à bâtir (article 1609 nonies G du CGI).

La hausse de la CSG de 2026 touche-t-elle les plus-values immobilières ?

Non : la CSG reste à 9,2 % sur ces plus-values, soit 17,2 % de prélèvements sociaux au total (article L136-8, IV du Code de la sécurité sociale).

Quelles fiches lire avant de vendre un bien immobilier ?

Quels textes fondent ce calcul de plus-value ?

  1. Code général des impôts, article 150 U (champ et exonérations)Légifrance
  2. Code général des impôts, article 150 VA (prix de cession)Légifrance
  3. Code général des impôts, article 150 VB (prix d’acquisition, forfaits, amortissements)Légifrance
  4. Code général des impôts, article 150 VC (abattement pour durée de détention)Légifrance
  5. Code de la sécurité sociale, article L136-7 (abattement social, non-résidents)Légifrance
  6. Code de la sécurité sociale, article L136-8 (taux de la CSG)Légifrance
  7. Code général des impôts, article 200 B (taux de 19 %)Légifrance
  8. Code général des impôts, article 1609 nonies G (surtaxe au-delà de 50 000 €)Légifrance
  9. Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (amortissements LMNP)Légifrance, Journal officiel
  10. Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (logements loués nus)Légifrance, Journal officiel
  11. Code général des impôts, article 150 VD (moins-value)Légifrance
  12. Code général des impôts, article 244 bis A (non-résidents)Légifrance
  13. Impôt sur le revenu : plus-value immobilière (fiche F10864)Service-public.fr · vérifiée le 15 avril 2026
  14. Plus-values immobilières des non-résidentsimpots.gouv.fr
  15. Code général des impôts, article 235 ter (prélèvement de solidarité de 7,5 %)Légifrance
  16. Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026Légifrance, Journal officiel

Dernier contrôle des textes cités : 26 septembre 2026