Le bordereau de piècesBordereau · Décence du logement
Logement indécent : les critères, les preuves à réunir et les étapes pour obliger le bailleur à faire les travaux
Le bailleur fournit un logement sans risques manifestes ni nuisibles. Bail ordinaire : (9 m² et 2,20 m) ou 20 m³ ; règles locales parfois plus strictes. En métropole, un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis 2025 exige un DPE A à F (loi du 6 juillet 1989, article 6). Mettez en demeure et payez le loyer ; commission après 2 mois sans accord ni réponse, sans préalable au juge.
Aller à l’outil : le bordereau de pièces
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Parlons de votre situation
Décrivez les désordres, depuis quand, ce que vous avez déjà écrit au bailleur et les preuves que vous avez.
Exemples de questions
Votre question vous suit après l’inscription. 400 caractères maximum. Évitez les données de santé et les noms.
Quelles preuves avez-vous, et quelle est l’étape suivante ?
Cochez les désordres, les pièces que vous avez et la date de votre mise en demeure : le bordereau numérote les pièces, signale celles qui manquent et date la saisine de la commission sans imposer un préalable au juge ; les dimensions et le DPE sont évalués selon le bail et le territoire. L’exemple : de l’humidité et un chauffage insuffisant, photos, bail et échanges réunis, mise en demeure envoyée le 15 juillet 2026.
Exemple fictif · le dossier de non-décence
Commission de conciliation à partir du 15 septembre 2026, sans accord ni réponse du bailleur ; le juge peut être saisi sans attendre une saisine de la commission.
- Critères en cause
- clos et couvert, chauffage normal
- Commission, sans accord ni réponse, à partir du
- 15 septembre 2026
- Loyer
- À payer en entier, sauf décision du juge
| N° | Pièce | Ce qu’elle prouve | État |
|---|---|---|---|
| 01 | Bail et état des lieux d’entrée | L’état du logement à l’entrée et les obligations du bailleur | Réunie |
| 02 | Photos et vidéos datées des désordres | Le désordre, son étendue et sa persistance | Réunie |
| 03 | Mise en demeure en recommandé | La demande de mise en conformité (article 20-1) | Réunie |
| 04 | Rapport technique ou attestation d’un professionnel | La cause du désordre, pas seulement son effet | À obtenir |
| 05 | Diagnostic de performance énergétique | La classe énergétique du logement | Facultative |
| 06 | Échanges avec le bailleur ou le syndic | Qu’il connaissait le problème, et ses réponses | Réunie |
| 07 | Constat de non-décence de la CAF ou de la MSA | La conservation de l’allocation de logement | Facultative |
Critères partiels, sans certification de décence : bail ordinaire, (9 m² et 2,20 m) ou 20 m³ ; bail individuel de colocation, 9 m² et 20 m³. Vérifiez le règlement sanitaire départemental, qui peut être plus strict. Le juge apprécie chaque désordre et sa cause.
Quels critères rendent un logement indécent ?
Chaque désordre renvoie à un critère précis ; c’est lui que la preuve doit établir.
| Désordre | Critère en cause | Ce qu’il faut prouver | Texte |
|---|---|---|---|
| Humidité, moisissures, infiltrations | Clos et couvert, protection contre les eaux et les infiltrations | La cause : toiture, menuiseries, remontées d’eau, ventilation | Décret n° 2002-120, article 2 |
| Chauffage absent ou insuffisant | Un chauffage normal, des équipements sûrs et en état | L’équipement et son fonctionnement | Décret n° 2002-120, articles 2 et 3 |
| Électricité ou gaz dangereux | Des réseaux conformes, sans risque pour la sécurité | Le défaut, par un professionnel | Décret n° 2002-120, article 2 |
| Dimensions, bail ordinaire ou colocation à bail unique | (9 m² et 2,20 m) ou 20 m³ ; colocation à baux individuels : 9 m² et 20 m³ | Surface, hauteur, volume mesurés et type de bail | Décret n° 2002-120, article 4 ; fiche F2042 |
| Punaises, cafards, rongeurs | Un logement exempt de nuisibles et parasites | L’infestation et sa date | Loi du 6 juillet 1989, article 6 |
| Classe énergétique selon le bail et le territoire | Métropole : A à F pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 1er janvier 2025 | DPE valide, territoire et date du bail | Loi du 6 juillet 1989, article 6 |
Règlement sanitaire local à vérifier. En métropole : A à E à partir de 2028, A à D à partir de 2034. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte : A à F à partir de 2028, A à E à partir de 2031 (article 6). Un critère satisfait ne certifie pas la décence globale.
Sources : Décret n° 2002-120, art. 2 · Décret n° 2002-120, art. 4 · Loi n° 89-462, art. 6 · Service-public F2042
Quelles étapes, et auprès de qui ?
La mise en demeure ouvre toutes les voies ; ne cessez jamais de payer le loyer de vous-même.
- Pièce 1
La mise en demeure au bailleur
Le locataire demande la mise en conformité, sans que le bail soit remis en cause ; un recommandé en garde la date (article 20-1).
- Pièce 2
La commission départementale de conciliation
Sans accord ou sans réponse du bailleur en 2 mois, elle peut être saisie et rend un avis ; elle n’est pas un passage obligé avant le juge (articles 20 et 20-1).
- Pièce 3
Le juge des contentieux de la protection
Il fixe les travaux et leur délai, et peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à leur exécution (article 20-1).
- Pièce 4
La CAF ou la MSA
Si elle constate la non-décence, elle conserve l’allocation de logement jusqu’à 18 mois et vous payez le loyer diminué de l’allocation (articles L843-1 et R843-2 du Code de la construction et de l’habitation).
Faut-il continuer à payer le loyer ?
Oui : seul le juge peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Arrêter de payer de soi-même expose à une procédure pour impayés. Si un commandement de payer est déjà reçu, consultez la fiche loyer impayé et commandement de payer.
Exception : quand la CAF ou la MSA a constaté la non-décence et conserve l’allocation de logement, vous ne payez que le loyer et les charges diminués de cette allocation, sans que le bailleur puisse en tirer une résiliation du bail (article L843-1 du Code de la construction et de l’habitation).
Sources : Loi n° 89-462, art. 20-1 · CCH L843-1
Que se passe-t-il si le bailleur ne fait pas les travaux ?
Le juge saisi détermine la nature des travaux et leur délai, et peut réduire ou suspendre le loyer (article 20-1). Il transmet au préfet la décision qui constate que le logement ne satisfait pas aux exigences de décence.
Côté CAF, si le logement n’est toujours pas conforme au bout du délai, l’allocation conservée n’est pas versée au propriétaire, qui ne peut pas la réclamer au locataire (article L843-2). La Cour de cassation l’a rappelé : ce paiement partiel n’est pas un impayé (14 décembre 2023, n° 22-23.267).
Sources : Loi n° 89-462, art. 20-1 · CCH L843-2 · Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 22-23.267
Logement indécent ou insalubre : quelle différence ?
La décence est une obligation du bailleur envers son locataire, jugée par le juge civil (articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). L’insalubrité relève d’une police administrative : un danger pour la santé ou la sécurité se signale au préfet, qui peut imposer les travaux (fiche F16158).
Les deux voies peuvent se cumuler, mais un logement indécent n’est pas toujours insalubre : un chauffage insuffisant suffit à la non-décence (décret n° 2002-120, article 3).
Cette fiche constitue le dossier civil de décence contre le bailleur et le volet CAF ou MSA. Pour le signalement d’un danger sanitaire, les interlocuteurs publics et la mise en sécurité, consultez la démarche pour un logement insalubre.
Sources : Loi n° 89-462, art. 6 · Loi n° 89-462, art. 20-1 · Service-public F16158
Combien de temps pour agir ?
Les actions nées du bail se prescrivent par 3 ans à partir du jour où vous avez connu les faits (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). N’attendez pas : les preuves se dégradent et les désordres évoluent.
Après votre mise en demeure, le bailleur a 2 mois pour répondre ou trouver un accord avant la saisine de la commission (article 20-1) ; le juge peut être saisi sans elle.
Sources : Loi n° 89-462, art. 7-1 · Loi n° 89-462, art. 20-1
Que dit l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ?
Le texte qui donne au locataire la voie de la mise en conformité, et au juge le pouvoir d’agir sur le loyer.
Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.
Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.
La phrase non reprise ici précise que l’information du bailleur par la CAF ou la MSA vaut demande de mise en conformité du locataire.
Que se demandent les locataires d’un logement indécent ?
Une pièce de moins de 9 m² rend-elle toujours le logement indécent ?
Non pour le critère national du bail ordinaire ou de la colocation à bail unique : un volume habitable d’au moins 20 m³ est une alternative aux 9 m² et 2,20 m. En colocation à baux individuels, chaque chambre exige 9 m² et 20 m³. Le règlement sanitaire local peut être plus strict (décret n° 2002-120, article 4 ; fiche F2042).
Des moisissures suffisent-elles à prouver l’indécence ?
Pas toujours : il faut établir la cause, une infiltration, des remontées d’eau ou un défaut d’aération, que vise le décret n° 2002-120 (article 2).
La commission de conciliation est-elle obligatoire ?
Non : sa saisine et son avis ne sont pas un préalable au juge (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989).
La CAF peut-elle intervenir ?
Oui : si elle constate la non-décence, elle conserve l’allocation de logement jusqu’à 18 mois et prévient le bailleur, et cette information vaut demande de mise en conformité (articles L843-1 et R843-2 du Code de la construction et de l’habitation ; article 20-1).
Un logement classé G au DPE est-il indécent ?
Pour un bail en métropole signé, renouvelé ou reconduit depuis le 1er janvier 2025, G ne satisfait pas le critère A à F. Dans les cinq départements d’outre-mer cités à l’article 6, ce critère commence en 2028, puis A à E en 2031. Vérifiez la date et le territoire, pas seulement la lettre du DPE.
Sur quels textes repose le dossier de non-décence ?
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 (logement décent)Légifrance
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 20-1 (mise en conformité)Légifrance
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 20 (commission de conciliation)Légifrance
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 2 (sécurité et santé)Légifrance
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 4 (surface minimale)Légifrance
- Code de la construction et de l’habitation, article L843-1 (allocation conservée)Légifrance
- Code de la construction et de l’habitation, article L843-2 (allocation non récupérée)Légifrance
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 (prescription de 3 ans)Légifrance
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 décembre 2023, n° 22-23.267 (loyer diminué de l’allocation)Légifrance
- Code de la construction et de l’habitation, article R843-2 (délai de 18 mois)Légifrance
- Logement à louer décent (fiche F2042)Service-public.fr
- Saisir la commission départementale de conciliation (fiche F1216)Service-public.fr
- Habitat insalubre ou indigne (fiche F16158)Service-public.fr · vérifiée le 12 juillet 2024
Dernier contrôle des textes cités : 30 septembre 2026