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Charges de copropriété impayées : les étapes pour recouvrer la dette
Quand un copropriétaire ne paie pas ses provisions, le syndic lui adresse une mise en demeure. Trente jours plus tard sans paiement, les provisions restantes de l’année et les arriérés approuvés deviennent exigibles, et le syndicat peut saisir le tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965). Les frais nécessaires de recouvrement sont à la charge du débiteur. Le syndicat dispose aussi d’une hypothèque légale.
- Tout l’exercice devient exigible
- Hypothèque légale sans vote
- 5 000 € ou moins : amiable d’abord
- Textes officiels cités
- Sources vérifiées le
- Rédigé avec l’aide de l’IA, notre méthode
Information juridique générale accompagnée de références officielles et de contrôles datés. Ce n’est pas un conseil personnalisé : pour une décision qui vous engage, faites vérifier votre situation par un professionnel compétent.
Julie by AlphaDeep
Qui paie les frais de mise en demeure et de recouvrement ?
Le copropriétaire défaillant, seul. Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment de mise en demeure, de relance et d’hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les actes de commissaire de justice, lui sont imputés. Dans la procédure de petites créances, en revanche, les frais restent à la charge du créancier.
Voir les référencesUn copropriétaire accumule les impayés : je peux calculer ce qui est exigible et préparer la mise en demeure.
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Que faire quand un copropriétaire ne paie pas ses charges ?
Le syndic agit sans autorisation de l’assemblée pour recouvrer une créance. Après un appel de fonds resté impayé, il adresse une mise en demeure ; si elle reste sans effet pendant trente jours, les provisions de l’exercice non encore échues, les arriérés des exercices précédents dont les comptes sont approuvés et les cotisations au fonds de travaux deviennent immédiatement exigibles.
Il peut alors faire inscrire l’hypothèque légale du syndicat sur le lot, puis saisir le juge pour obtenir un titre.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 55Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 19-2Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 19
Quelles étapes de recouvrement, dans l’ordre ?
Les étapes du recouvrement, de la relance au jugement, dans l’ordre où le syndic les engage.
L’appel de fonds resté impayé
Les provisions du budget sont dues le premier jour de chaque trimestre, sauf autre échéancier voté.
La mise en demeure
Par voie électronique par défaut, par lettre recommandée si le copropriétaire a demandé la voie postale. L’intérêt au taux légal court dès cette date.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 64Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 64-1Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 36
Trente jours sans réponse
Le reste de l’exercice, les arriérés approuvés et les cotisations au fonds de travaux deviennent exigibles.
L’hypothèque légale
Inscrite par le syndic sans vote de l’assemblée, jamais pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.
La tentative amiable
Pour 5 000 € ou moins : conciliation, médiation, procédure participative, ou procédure de petites créances par commissaire de justice.
Code de procédure civile, article 750-1Code des procédures civiles d’exécution, article L125-1Code des procédures civiles d’exécution, article R125-1
Le juge
Le président du tribunal judiciaire, selon la procédure accélérée au fond, condamne le copropriétaire défaillant au paiement.
L’exécution
Saisies sans vote ; seule la saisie en vue de la vente du lot exige une décision de l’assemblée, où le débiteur ne vote pas.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 55Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 19-2
Que pouvez-vous réclamer, et à partir de quand ?
Saisissez la provision trimestrielle et les trimestres impayés : l’outil calcule les sommes exigibles trente jours après la mise en demeure et la voie judiciaire adaptée.
Exemple fictif · sommes exigibles
2 025 € exigibles si la mise en demeure reste sans effet trente jours. Sous 5 000 €, une tentative amiable ou la procédure de petites créances précède le juge.
- Provisions et fonds de travaux échus
- 950 €
- Trimestres à échoir rendus exigibles
- 475 €
- Arriérés approuvés
- 600 €
- Total exigible
- 2 025 €
- Exigible à partir du
- 5 novembre 2026
Les frais de mise en demeure et de recouvrement s’ajoutent, à la charge du seul débiteur, ainsi que l’intérêt au taux légal depuis la mise en demeure.
Que doit contenir la mise en demeure, et comment l’envoyer ?
Aucun modèle n’est imposé : elle réclame le paiement des sommes exigibles, en les détaillant, et fait courir le délai de trente jours ainsi que l’intérêt au taux légal. Depuis le 25 décembre 2025, elle part par voie électronique, en recommandé électronique ou par un prestataire de confiance qualifié ; la lettre recommandée avec avis de réception ne sert que si le copropriétaire a demandé la voie postale.
Le délai court du lendemain de la transmission de l’avis électronique, ou du lendemain de la première présentation de la lettre au domicile.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 64Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 64-1Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 36Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 19-2
Faut-il tenter une conciliation avant d’agir en justice ?
Oui, pour une créance de 5 000 € ou moins : à peine d’irrecevabilité, la demande en justice est précédée d’une conciliation, d’une médiation ou d’une procédure participative, sauf motif légitime comme l’urgence manifeste. Une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, menée par un commissaire de justice en un mois, en dispense si elle a échoué.
Au-delà de 5 000 €, le syndic saisit directement le président du tribunal judiciaire.
Code de procédure civile, article 750-1Code des procédures civiles d’exécution, article L125-1Code des procédures civiles d’exécution, article R125-1Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 19-2
Quelles pièces réunir pour le dossier de recouvrement ?
- Pièce 1
Le budget et les comptes approuvés
Procès-verbaux des assemblées qui ont voté le budget, les travaux ou approuvé les comptes : le juge les vérifie avant de condamner.
- Pièce 2
Les appels de fonds
Ceux qui sont restés impayés, avec leurs dates d’exigibilité.
- Pièce 3
Le décompte du copropriétaire
Extrait du compte individuel, qui distingue provisions, arriérés et frais.
- Pièce 4
La mise en demeure et sa preuve
Avis électronique du prestataire ou avis de réception de la lettre recommandée.
- Pièce 5
Les justificatifs des frais
Frais de mise en demeure, de relance, d’hypothèque et actes de commissaire de justice, imputables au seul débiteur.
- Pièce 6
La preuve de la tentative amiable
Pour 5 000 € ou moins, sauf exception prévue par le Code de procédure civile.
Que dit l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ?
A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le même article rend ces règles applicables aux cotisations du fonds de travaux et écarte la voix du débiteur lorsque l’assemblée vote la saisie en vue de la vente de son lot.
Quelles autres questions se posent ?
Qui paie les frais de mise en demeure et de recouvrement ?
Le copropriétaire défaillant, seul. Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment de mise en demeure, de relance et d’hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les actes de commissaire de justice, lui sont imputés. Dans la procédure de petites créances, en revanche, les frais restent à la charge du créancier.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 10-1Code des procédures civiles d’exécution, article L125-1
Combien de temps le syndicat a-t-il pour agir ?
Cinq ans à compter du jour où le syndicat a connu ou aurait dû connaître les faits, comme pour toute action personnelle entre un copropriétaire et le syndicat. L’hypothèque légale ne peut plus être inscrite pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 42Code civil, article 2224Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 19
Que se passe-t-il quand le lot du débiteur est vendu ?
Sans certificat du syndic attestant que le vendeur est à jour, le notaire avise le syndic dans les quinze jours ; celui-ci peut former opposition sur le prix dans les quinze jours, en chiffrant la créance. Le syndicat bénéficie aussi d’une hypothèque légale spéciale sur le lot vendu, pour l’année en cours et les quatre dernières, sans inscription.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 20Code civil, article 2402Code civil, article 2418
Peut-on inscrire une hypothèque sur le lot du débiteur ?
Oui. Les créances du syndicat sont garanties par une hypothèque légale sur le lot, que le syndic fait inscrire sans vote après une mise en demeure restée sans effet. Le débiteur peut en demander la mainlevée contre une offre de paiement suffisante ou une garantie équivalente.
Sur quels textes repose ce décompte ?
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 19-2Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-1Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 10-1Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 19Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 20Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 42Légifrance
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 55Légifrance
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 64Légifrance
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 64-1Légifrance
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 36Légifrance
- Code civil, article 2224Légifrance
- Code civil, article 2402Légifrance
- Code civil, article 2418Légifrance
- Code de procédure civile, article 750-1Légifrance
- Code des procédures civiles d’exécution, article L125-1Légifrance
- Code des procédures civiles d’exécution, article R125-1Légifrance
Dernier contrôle des textes cités : 17 octobre 2026