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Conseil syndical : son rôle, ses pouvoirs et le contrôle du syndic
Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Il peut consulter et copier tous les documents de la copropriété ; si le syndic ne les transmet pas dans le mois, des pénalités de 15 € par jour de retard sont déduites de ses honoraires. Il ne décide pas à la place de l’assemblée, sauf délégation votée, limitée à deux ans, avec au moins trois membres.
- Textes officiels cités
- Sources vérifiées le
- Rédigé avec l’aide de l’IA, notre méthode
Information juridique générale accompagnée de références officielles et de contrôles datés. Ce n’est pas un conseil personnalisé : pour une décision qui vous engage, faites vérifier votre situation par un professionnel compétent.
Julie by AlphaDeep
Une petite copropriété doit-elle avoir un conseil syndical ?
Non, si elle compte au plus cinq lots de logements, de bureaux ou de commerces, ou si son budget prévisionnel moyen sur trois exercices est inférieur à 15 000 €. Toute copropriété peut aussi décider de ne pas en instituer, par une délibération spéciale à la majorité de l’article 26.
Voir les référencesVous venez d’entrer au conseil syndical ou il bute sur le syndic : je peux vous dire ce que vous pouvez exiger et à partir de quand.
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Que fait le conseil syndical au quotidien ?
Il assiste le syndic et contrôle sa gestion : la comptabilité, la répartition des dépenses, la passation et l’exécution des contrats, l’élaboration et l’exécution du budget. Il donne son avis au syndic ou à l’assemblée sur toute question qui concerne le syndicat.
L’ordre du jour de l’assemblée est établi en concertation avec lui, et il rend compte chaque année de sa mission à l’assemblée.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 26Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 22
Le conseil syndical peut-il prendre des décisions ?
Pas de lui-même. Il ne décide que sur délégation de l’assemblée, votée à la majorité de tous les copropriétaires, et seulement s’il compte au moins trois membres. La délégation porte sur des décisions relevant de la majorité simple, jamais sur l’approbation des comptes, le budget ou les adaptations du règlement.
Elle dure deux ans au plus, renouvelable par une décision expresse ; l’assemblée fixe le montant maximum des sommes allouées, et chaque décision est consignée dans un procès-verbal signé par deux membres.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21-1Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21-2Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21-3Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 21-1
Comment obtenir les documents que le syndic ne transmet pas ?
Le conseil peut prendre connaissance et copie de toute pièce relative à la gestion du syndic. S’il ne reçoit pas les documents demandés dans le mois, une pénalité de 15 € par jour de retard est imputée sur la rémunération forfaitaire du syndic.
Elle est déduite lors de l’arrêté des comptes ; à défaut, le président du conseil peut demander au tribunal judiciaire, selon la procédure accélérée au fond, de condamner le syndic à la payer.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21Décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020, article 2Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 26
Quels pouvoirs du conseil syndical, du plus courant au plus exceptionnel ?
Les pouvoirs du conseil syndical, du plus courant au plus exceptionnel.
Contrôler la gestion du syndic
Comptabilité, répartition des dépenses, contrats, budget : c’est sa mission ordinaire.
Obtenir les documents
Copie de toute pièce de gestion ; 15 € de pénalité par jour au-delà d’un mois.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21Décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020, article 2
Préparer l’ordre du jour
Établi en concertation avec lui ; il peut joindre un avis écrit sur les projets de contrat de syndic.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 26Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21
Mettre en concurrence les syndics
Avant la désignation d’un syndic professionnel, sauf dispense votée.
Faire convoquer l’assemblée
Le syndic doit la convoquer à sa demande ; à défaut, son président la convoque après huit jours de mise en demeure.
Décider par délégation
Avec au moins trois membres, sur délégation de deux ans au plus, hors comptes et budget.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21-1Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21-3
Agir contre le syndic
Son président, sur délégation expresse de l’assemblée, en réparation du préjudice du syndicat.
Quels droits votre conseil syndical peut-il exercer maintenant ?
Indiquez la taille du conseil et les dates : l’outil dit si une délégation est possible, jusqu’à quand, et calcule les pénalités dues par le syndic.
Exemple fictif · droits et pénalités
43 jours de retard après le délai d’un mois : 645 € de pénalités, à déduire de la rémunération forfaitaire du syndic.
- Délégation de pouvoirs
- Possible
- Délégation valable jusqu’au
- 12 mars 2028
- Pénalités à partir du
- 2 juillet 2026
- Jours de retard
- 43
- Pénalités dues
- 645 €
Les pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’arrêté des comptes ; à défaut, le président du conseil peut saisir le tribunal judiciaire.
Que dit l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ?
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic.
Le même article fixe la pénalité due par le syndic qui ne transmet pas les documents demandés plus d’un mois après la demande : son montant, 15 € par jour, vient du décret du 7 octobre 2020.
Qui peut être membre du conseil syndical, et pour combien de temps ?
L’assemblée désigne les membres parmi les copropriétaires, leurs conjoints ou partenaires de Pacs, leurs ascendants ou descendants, leurs représentants légaux ou usufruitiers. Le syndic, ses préposés et leurs proches ne peuvent pas y siéger, sauf lorsque le syndic n’est pas professionnel.
Le mandat dure trois ans au plus, renouvelable. Le conseil élit son président, et il cesse d’être régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges deviennent vacants.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 22Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 25
Quels chiffres encadrent le conseil syndical ?
- Durée d’une délégation de pouvoirs
- 2 ans
- au plus, renouvelable par vote exprès · Loi de 1965, art. 21-3
Quelles autres questions se posent ?
Une petite copropriété doit-elle avoir un conseil syndical ?
Non, si elle compte au plus cinq lots de logements, de bureaux ou de commerces, ou si son budget prévisionnel moyen sur trois exercices est inférieur à 15 000 €. Toute copropriété peut aussi décider de ne pas en instituer, par une délibération spéciale à la majorité de l’article 26.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 41-8Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 41-9Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21
Les membres du conseil syndical sont-ils assurés ?
Oui. Le syndicat des copropriétaires souscrit une assurance de responsabilité civile pour chacun des membres du conseil syndical.
Le président du conseil syndical peut-il convoquer l’assemblée ?
Oui. Quand le conseil demande la convocation, le syndic est tenu de convoquer ; si sa mise en demeure reste sans effet plus de huit jours, le président du conseil convoque valablement l’assemblée.
Le conseil syndical peut-il agir en justice contre le syndic ?
Son président le peut, sur délégation expresse de l’assemblée, en cas de carence ou d’inaction du syndic, pour réparer le préjudice du syndicat. Sans conseil syndical, l’action appartient aux copropriétaires représentant au moins un quart des voix. Les dommages et intérêts reviennent au syndicat.
Sur quels textes repose ce mémo ?
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21-1Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21-2Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21-3Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21-4Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 15Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 41-8Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 41-9Légifrance
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 26Légifrance
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 22Légifrance
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 8Légifrance
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 21-1Légifrance
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 25Légifrance
- Décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020, article 2Légifrance
Dernier contrôle des textes cités : 17 octobre 2026