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Syndic professionnel, bénévole ou coopératif : comparer les trois modes de gestion
Une copropriété peut confier sa gestion à un syndic professionnel, à un copropriétaire non professionnel, souvent appelé syndic bénévole, ou s’organiser en syndicat coopératif, où le conseil syndical élit le syndic parmi ses membres (articles 17-1 et 17-2 de la loi du 10 juillet 1965). Tous doivent ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le syndic non professionnel doit être copropriétaire dans l’immeuble qu’il gère.
- Textes officiels cités
- Sources vérifiées le
- Rédigé avec l’aide de l’IA, notre méthode
Information juridique générale accompagnée de références officielles et de contrôles datés. Ce n’est pas un conseil personnalisé : pour une décision qui vous engage, faites vérifier votre situation par un professionnel compétent.
Julie by AlphaDeep
Le syndic bénévole doit-il souscrire une assurance ?
La loi n’impose l’assurance de responsabilité civile professionnelle qu’au syndic professionnel. Tout syndic, bénévole compris, soumet en revanche au vote l’assurance de responsabilité civile du syndicat et peut la souscrire pour son compte si l’assemblée la refuse.
Voir les référencesVotre copropriété envisage de se gérer elle-même : je peux comparer les options et préparer la résolution pour l’assemblée.
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Qu’est-ce qui distingue les trois modes de gestion ?
| Critère | Professionnel | Non professionnel | Coopératif |
|---|---|---|---|
| Qui | Une personne physique ou morale qui exerce à titre professionnel | Un copropriétaire de l’immeuble | Un membre du conseil syndical, élu par lui |
| Conditions | Carte professionnelle, garantie financière, assurance de responsabilité civile professionnelle | Être copropriétaire | Être copropriétaire et membre du conseil syndical |
| Désignation | Assemblée, majorité absolue | Assemblée, majorité absolue | Par le conseil syndical, après adoption de la forme coopérative à la majorité absolue |
| Contrat type | Obligatoire | Obligatoire s’il est rémunéré | Obligatoire s’il est rémunéré |
| Compte bancaire séparé | Obligatoire | Obligatoire | Obligatoire |
| Durée | Trois ans au plus | Trois ans au plus | Tant qu’il siège au conseil syndical |
Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 3Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 17-2Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 17-1Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25Service-public : syndic de copropriétéLoi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 28
Syndic bénévole ou syndic coopératif : quelle différence ?
Le syndic bénévole est un copropriétaire désigné par l’assemblée générale, à la majorité absolue, comme le serait un professionnel. Dans le syndicat coopératif, le conseil syndical est obligatoire : ses membres élisent le syndic parmi eux, et il préside de plein droit le conseil.
L’adoption ou l’abandon de la forme coopérative se vote à la majorité absolue, avec un second vote possible. En petite copropriété sans conseil syndical, l’assemblée désigne directement le syndic coopératif parmi ses membres.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 17-1Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 41-11
Qui peut devenir syndic non professionnel ?
Seul un copropriétaire d’un ou plusieurs lots de la copropriété qu’il gère. S’il cesse de l’être, en vendant son lot par exemple, son mandat devient caduc trois mois plus tard, et il doit convoquer une assemblée pour désigner un successeur.
Il n’exerce pas à titre professionnel et n’a pas besoin de carte professionnelle, à la différence du syndic professionnel, qui doit justifier de cette carte, d’une garantie financière et d’une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 17-2Service-public : syndic de copropriétéLoi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 1erLoi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 3
Quel mode de gestion convient à votre copropriété ?
Trois questions sur votre copropriété : l’outil indique les modes de gestion ouverts et les obligations attachées à chacun.
Exemple fictif · modes de gestion ouverts
Les trois modes vous sont ouverts : syndic professionnel, syndic bénévole désigné par l’assemblée, ou syndicat coopératif dont le conseil syndical élit le syndic.
- Le syndic bénévole doit être copropriétaire : s’il vend, son mandat cesse trois mois plus tard
- Compte bancaire séparé au nom du syndicat sous trois mois, à peine de nullité du mandat
- Contrat type obligatoire s’il est rémunéré ; facultatif s’il ne reçoit que le remboursement de ses frais
- Petite copropriété : comptabilité simplifiée, décisions par consultation écrite unanime hors budget et comptes
- Mandat de trois ans au plus, renouvelable par l’assemblée
Orientation sur les modes de gestion prévus par la loi : le choix revient à l’assemblée générale.
Quelles obligations pour un syndic bénévole ?
Les mêmes missions que tout syndic : établir le budget et les comptes, tenir une comptabilité séparée, ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat dans les trois mois de sa désignation, sous peine de nullité de son mandat, et un compte pour le fonds de travaux.
Il immatricule la copropriété, convoque l’assemblée annuelle, tient le carnet d’entretien et fait voter l’assurance de responsabilité civile du syndicat.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18Service-public : syndic de copropriété
Un syndic bénévole peut-il être rémunéré ?
Oui. Service-public distingue le syndic non rémunéré, qui ne perçoit rien ou seulement le remboursement de ses frais, du syndic rémunéré : seul ce dernier doit proposer un contrat conforme au contrat type, pour que sa rémunération soit déterminée.
La rémunération de tout syndic qui suit le contrat type est forfaitaire, avec des prestations particulières listées par décret.
Service-public : syndic de copropriétéLoi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18-1 A
Comment passer d’un syndic professionnel à un syndic bénévole ?
Faites inscrire la candidature du copropriétaire volontaire à l’ordre du jour, puis votez sa désignation à la majorité absolue, avec un second vote à la majorité simple s’il obtient au moins le tiers des voix.
Tenue dans les trois mois qui précèdent le terme du contrat du professionnel, l’assemblée met fin à ce contrat sans indemnité et fixe la date de prise de fonctions du nouveau syndic. La mise en concurrence par le conseil syndical ne vise que la désignation d’un syndic professionnel.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25Service-public : syndic de copropriétéLoi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21
Que dit l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 ?
Seul un copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer peut être syndic non professionnel. Si cette condition disparaît, le mandat devient caduc à l’expiration d’un délai de trois mois suivant l’événement. Durant ce délai, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic.
Le syndic professionnel, lui, relève de la loi Hoguet : exercer habituellement les fonctions de syndic suppose une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d’industrie.
Quelles autres questions se posent ?
Le syndic bénévole doit-il souscrire une assurance ?
La loi n’impose l’assurance de responsabilité civile professionnelle qu’au syndic professionnel. Tout syndic, bénévole compris, soumet en revanche au vote l’assurance de responsabilité civile du syndicat et peut la souscrire pour son compte si l’assemblée la refuse.
Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 3Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18
Faut-il un numéro SIRET pour être syndic bénévole ?
N’exerçant pas à titre professionnel, il n’a pas besoin de carte professionnelle. Ses obligations portent sur la copropriété : immatriculation au registre national des copropriétés, compte bancaire au nom du syndicat, fiche synthétique et liste des copropriétaires à jour.
Service-public : syndic de copropriétéLoi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18
Une petite copropriété peut-elle se passer de conseil syndical ?
Oui, si elle compte au plus cinq lots de logements, de bureaux ou de commerces, ou si son budget prévisionnel moyen sur trois exercices est inférieur à 15 000 €. Elle peut aussi tenir une comptabilité simplifiée et décider par consultation écrite à l’unanimité, sauf pour le budget et les comptes.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 41-8Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 41-9Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 41-10Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 41-12
Le syndic bénévole doit-il utiliser le contrat type ?
Seulement s’il est rémunéré. Le syndic qui ne perçoit rien ou seulement le remboursement de ses frais peut se dispenser du contrat type ; celui qui est rémunéré doit le respecter, sous peine d’amende administrative.
Service-public : syndic de copropriétéLoi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18-1 A
Sur quels textes repose cet aiguillage ?
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 17-2Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 17-1Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18-1 ALégifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 41-8Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 41-9Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 41-10Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 41-11Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 41-12Légifrance
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 28Légifrance
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 1erLégifrance
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 3Légifrance
- Service-public : syndic de copropriétéService-public.fr
Dernier contrôle des textes cités : 17 octobre 2026