Famille et couple · Séparation · logement
Rachat de soulte : calculer la soulte, le droit de partage et les frais
La soulte rachète la part de celui qui sort du bien. On la calcule en général sur la valeur nette : valeur du logement moins le capital restant dû, multipliée par la part du sortant. Après un divorce ou une rupture de Pacs, l’acte de partage supporte un droit de 1,10 % calculé sur l’actif net partagé (articles 746 et 748 du CGI), et non sur la seule soulte. Entre concubins, le régime fiscal diffère.
- Textes officiels cités
- Sources vérifiées le
- Rédigé avec l’aide de l’IA, notre méthode
Information juridique générale accompagnée de références officielles et de contrôles datés. Ce n’est pas un conseil personnalisé : pour une décision qui vous engage, faites vérifier votre situation par un professionnel compétent.
Julie by AlphaDeep
La soulte reçue est-elle imposable ?
Entre époux ou partenaires de Pacs, non : ces partages ne sont pas regardés comme translatifs de propriété dans la mesure des soultes, et l’impôt sur la plus-value immobilière ne s’applique pas. Entre concubins, la part cédée relève de la plus-value immobilière, sauf exonération, notamment si le logement est encore la résidence principale du vendeur au jour de la cession.
Voir les référencesVous gardez le logement et rachetez la part de l’autre : je peux calculer avec vous la soulte et les frais selon votre situation.
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Comment calcule-t-on la soulte quand il reste un crédit ?
On part de la valeur du bien à la date du partage, la plus proche possible de l’acte, en tenant compte des charges qui le grèvent : on retranche le capital restant dû, puis on applique la part de celui qui sort. Logement de 300 000 €, 120 000 € restant dus, parts égales : la soulte est de 90 000 €.
Ce calcul suppose que celui qui garde le bien reprend seul le crédit. L’acte doit le prévoir, et la banque doit l’accepter pour libérer l’autre.
Combien coûte votre rachat de soulte ?
Saisissez la valeur, le capital restant dû et la part de celui qui sort : l’outil donne la soulte, le droit d’enregistrement avec son assiette et l’ordre de grandeur des émoluments.
Exemple fictif · soulte et frais
Soulte de 90 000 €, droit d’enregistrement de 1 980 € calculé sur tout l’actif net, pas sur la seule soulte.
- Valeur nette (valeur moins capital restant dû)
- 180 000 €
- Soulte due à celui qui sort
- 90 000 €
- Droit de partage de 1,10 % sur tout l’actif net
- 1 980 €
- Contribution de sécurité immobilière (0,10 %)
- 300 €
- Émoluments du notaire hors TVA, ordre de grandeur
- 1 861 € à 3 491 €
Calcul sur les parts de l’acte, sans les récompenses ou créances liées à un apport personnel. Les émoluments vont du barème des partages de biens indivis à celui des partages volontaires, selon l’acte.
Quel droit s’applique selon votre situation ?
| Statut | Acte | Droit dû | Assiette |
|---|---|---|---|
| Mariés, après divorce ou séparation de corps | Partage | 1,10 % | Actif net partagé, soultes non déduites |
| Partenaires de Pacs, après rupture | Partage | 1,10 % | Actif net partagé, soultes non déduites |
| Mariés ou partenaires | Licitation | 2,50 % | Valeur du bien, sans soustraire la part de l’acquéreur |
| Concubins | Partage avec soulte | 2,50 %, et droits de vente sur la soulte | Actif net, soulte déduite |
| Concubins | Licitation ou cession de la part | Droits de vente, au taux du département | Prix de la part, dettes reprises comprises |
| Tous | Publication de l’acte | 0,10 % | Valeur du bien |
Le taux des droits de vente est fixé par chaque département dans les limites du Code général des impôts : le notaire l’applique à l’acte.
Code général des impôts, article 746Code général des impôts, article 748Code général des impôts, article 750BOFiP, BOI-ENR-PTG-10-20 : partages avec soulteCode général des impôts, article 683Code général des impôts, article 1594 DCode général des impôts, article 881 K
Le droit de partage se calcule-t-il sur la soulte ou sur tout le bien ?
Sur tout l’actif net partagé. Après un divorce, une séparation de corps ou une rupture de Pacs, le taux est de 1,10 %, et le partage n’est pas regardé comme une vente dans la mesure des soultes : l’impôt est liquidé sur la valeur nette de l’actif partagé, sans déduire la soulte. Dans l’exemple, 1,10 % de 180 000 €, soit 1 980 €.
Si l’acte prend la forme d’une licitation entre époux ou partenaires, le droit est de 2,50 % sur la valeur du bien, sans soustraire la part de celui qui rachète.
Code général des impôts, article 746Code général des impôts, article 748Code général des impôts, article 750
Quels frais pour un rachat de soulte entre concubins ?
Le régime de faveur ne les vise pas. Selon la doctrine fiscale, la soulte est taxée au taux des ventes, et le droit de partage de 2,50 % porte sur l’actif net partagé, soulte déduite. Dans l’exemple : 2,50 % de 90 000 €, soit 2 250 €, plus les droits de vente sur les 90 000 € de soulte.
Le taux des droits de vente est fixé par chaque département. Une licitation de la part indivise est de même taxée au taux des ventes, sur le prix de la part, dettes reprises comprises.
Code général des impôts, article 746Code général des impôts, article 748BOFiP, BOI-ENR-PTG-10-20 : partages avec soulteCode général des impôts, article 750Code général des impôts, article 683Code général des impôts, article 1594 D
Comment tenir compte d’un apport personnel ?
Tout dépend de la façon dont vous détenez le bien. Entre époux communs en biens, des fonds propres investis dans le logement commun ouvrent droit à une récompense, qui ne peut être inférieure au profit subsistant lorsqu’ils ont servi à l’acquérir. En indivision, ce sont les parts de l’acte d’achat qui fixent les droits de chacun.
Il est aussi tenu compte, selon l’équité, des dépenses d’amélioration et de conservation qu’un indivisaire a payées de ses deniers personnels. Ces ajustements se règlent dans l’acte de partage, avant de fixer la soulte.
Code civil, article 1433Code civil, article 1469Code civil, article 815-13
Qu’est-ce qui a changé depuis 2021 ?
Le droit de partage qui suit un divorce, une séparation de corps ou une rupture de Pacs passe de 2,50 % à 1,80 %.
Il passe à 1,10 %, le taux en vigueur.
Le nouvel article 840 du Code civil vise expressément les époux, les partenaires de Pacs et les concubins : le partage passe en justice quand l’un refuse le partage amiable ou conteste ses modalités.
Que dit l’article 829 du Code civil sur l’estimation du bien ?
En vue de leur répartition, les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise telle qu’elle est fixée par l’acte de partage, en tenant compte, s’il y a lieu, des charges les grevant. Cette date est la plus proche possible du partage. Cependant, le juge peut fixer la jouissance divise à une date plus ancienne si le choix de cette date apparaît plus favorable à la réalisation de l’égalité.
Pour un couple qui se sépare, c’est donc la valeur au moment du partage, et non au moment de l’achat ou de la séparation, qui sert au calcul de la soulte, sauf si le juge retient une date plus ancienne plus favorable à l’égalité.
Quelles autres questions se posent ?
La soulte reçue est-elle imposable ?
Entre époux ou partenaires de Pacs, non : ces partages ne sont pas regardés comme translatifs de propriété dans la mesure des soultes, et l’impôt sur la plus-value immobilière ne s’applique pas. Entre concubins, la part cédée relève de la plus-value immobilière, sauf exonération, notamment si le logement est encore la résidence principale du vendeur au jour de la cession.
Peut-on payer la soulte en plusieurs fois ?
Elle est payable comptant, sauf accord entre vous. Dans certains cas d’attribution préférentielle, des délais peuvent être obtenus pour la moitié au plus, sur dix ans au maximum, avec intérêts au taux légal ; après un divorce, il peut toujours être décidé que toute la soulte sera payée comptant. Si la valeur du bien varie de plus d’un quart entre-temps, les sommes restant dues varient d’autant.
Code civil, article 832-4Code civil, article 515-6Code civil, article 1476Code civil, article 828
Qui choisit le notaire du rachat de soulte ?
À l’amiable, vous le choisissez ensemble, et chacun peut se faire assister de son propre notaire : l’intervention de plusieurs notaires n’augmente pas l’émolument. En partage judiciaire, le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal.
Code de commerce, article R444-63Code de procédure civile, article 1364Code de commerce, article A444-121Code de commerce, article A444-122
La soulte libère-t-elle l’ex du crédit immobilier ?
Non. L’ex n’est libéré du crédit pour l’avenir que si la banque y consent expressément ; à défaut, il reste tenu solidairement. La désolidarisation se demande à la banque, en parallèle de l’acte.
Code civil, article 1327-2Service-public : co-emprunteur après un divorce ou une séparation
Sur quels textes repose ce calcul ?
- Code général des impôts, article 746Légifrance
- Code général des impôts, article 748Légifrance
- Code général des impôts, article 750Légifrance
- Code général des impôts, article 683Légifrance
- Code général des impôts, article 1594 DLégifrance
- Code général des impôts, article 881 KLégifrance
- Code général des impôts, article 150 ULégifrance
- Code civil, article 829Légifrance
- Code civil, article 832-4Légifrance
- Code civil, article 828Légifrance
- Code civil, article 1476Légifrance
- Code civil, article 515-6Légifrance
- Code civil, article 840Légifrance
- Code civil, article 1433Légifrance
- Code civil, article 1469Légifrance
- Code civil, article 815-13Légifrance
- Code civil, article 1327-2Légifrance
- Code de procédure civile, article 1364Légifrance
- Code de commerce, article A444-121Légifrance
- Code de commerce, article A444-122Légifrance
- Code de commerce, article R444-63Légifrance
- BOFiP, BOI-ENR-PTG-10-20 : partages avec soulteBOFiP-Impôts
- Service-public : co-emprunteur après un divorce ou une séparationService-public.fr
Dernier contrôle des textes cités : 17 octobre 2026