Logement et immobilier · Copropriété · plan de travaux
Plan pluriannuel de travaux et fonds de travaux : les obligations et leurs dates
Dans un immeuble en copropriété à usage d’habitation, un projet de plan pluriannuel de travaux doit être établi quinze ans après la réception des travaux de construction, puis actualisé tous les dix ans (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). Un fonds de travaux est obligatoire au bout de dix ans : la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget, ni à 2,5 % des travaux du plan s’il a été adopté.
Texte en vigueur1er janvier 2023Sources vérifiées17 octobre 2026
- Textes officiels cités
- Sources vérifiées le
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Information juridique générale accompagnée de références officielles et de contrôles datés. Ce n’est pas un conseil personnalisé : pour une décision qui vous engage, faites vérifier votre situation par un professionnel compétent.
Julie by AlphaDeep
Le fonds de travaux est-il remboursé quand on vend son lot ?
Non. Les sommes versées sont attachées aux lots et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat ; elles ne sont pas remboursées à la vente. L’acquéreur peut accepter de verser au vendeur un montant équivalent, en plus du prix ; la part du fonds rattachée au lot lui est communiquée dès la promesse.
Voir les référencesVotre copropriété découvre le plan pluriannuel de travaux ou le fonds de travaux : je peux vous dire ce qui s’applique à votre immeuble et calculer la cotisation minimale.
3 questions offertes à l’inscription. Évitez les noms et informations sensibles.
Quelles dates d’entrée en vigueur selon la taille de l’immeuble ?
Plan pluriannuel et nouvelles règles du fonds de travaux pour les copropriétés de plus de 200 lots de logements, bureaux ou commerces.
Même réforme pour les copropriétés de 51 à 200 lots.
Même réforme pour les copropriétés de 50 lots ou moins.
Votre copropriété doit-elle établir un plan pluriannuel de travaux ?
Oui, si l’immeuble est à destination totale ou partielle d’habitation : un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré quinze ans après la réception des travaux de construction, puis actualisé tous les dix ans.
Seule exception : un diagnostic technique global qui ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans dispense d’élaborer le projet de plan.
Depuis quand les petites copropriétés sont-elles concernées ?
Depuis le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 lots ou moins, en comptant les lots de logements, de bureaux et de commerces. La réforme s’appliquait déjà depuis 2023 aux plus de 200 lots, et depuis 2024 aux immeubles de 51 à 200 lots.
Les caves et parkings ne comptent pas dans ce seuil.
Quelles obligations et quelle cotisation minimale pour votre immeuble ?
Saisissez la date de réception, le nombre de lots et le budget : l’outil indique les dates d’application et la cotisation minimale au fonds de travaux, totale et pour votre lot.
Exemple fictif · obligations et cotisation
Cotisation minimale de 10 500 € par an au fonds de travaux, soit 327,60 € pour votre lot. Le projet de plan est exigible à partir du 1er janvier 2025.
- Réforme applicable à partir du
- 1er janvier 2025
- Projet de plan exigible à partir du
- 1er janvier 2025
- Fonds de travaux, règle actuelle, à partir du
- 1er janvier 2025
- 5 % du budget
- 3 000 €
- 2,5 % des travaux du plan
- 10 500 €
- Cotisation annuelle minimale
- 10 500 €
- Pour votre lot
- 327,60 €
Minimum légal : l’assemblée peut voter davantage. Le projet de plan est dispensé si un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur dix ans.
Plan, fonds de travaux, diagnostic : quand chaque obligation s’applique-t-elle ?
| Obligation | Déclencheur | Contenu ou montant | Fondement |
|---|---|---|---|
| Projet de plan pluriannuel | 15 ans après la réception, puis tous les 10 ans | Travaux nécessaires, performance visée, coût estimé, échéancier sur 10 ans | Loi de 1965, art. 14-2 |
| Vote du plan | Première assemblée après le projet, si des travaux sont nécessaires sous 10 ans | Majorité de tous les copropriétaires ; réinscription sinon | Art. 14-2 II |
| Fonds de travaux | 10 ans après la réception | Au moins 5 % du budget par an, et 2,5 % des travaux du plan adopté | Art. 14-2-1 |
| Suspension des cotisations | Fonds supérieur au budget, et à 50 % des travaux du plan adopté | Vote de l’assemblée sur la suspension | Art. 14-2-1 II |
| Diagnostic technique global | Sur décision de l’assemblée, à la majorité simple | Parties communes, conformité, gestion, DPE, travaux sur 10 ans | CCH, art. L731-1 |
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2-1Code de la construction et de l’habitation, article L731-1
Qui peut établir le projet de plan, et que contient-il ?
Une personne physique, une société ou un groupement qui justifie de compétences en construction, en pathologies du bâtiment, en thermique et en émissions de gaz à effet de serre, et qui atteste sur l’honneur de son impartialité envers le syndic, les fournisseurs d’énergie et les entreprises intervenant sur l’immeuble.
Le projet comprend la liste des travaux nécessaires, la performance énergétique qu’ils permettent d’atteindre, une estimation sommaire de leur coût et un échéancier sur dix ans.
Décret n° 2022-663 du 25 avril 2022, article 1erDécret n° 2022-663 du 25 avril 2022, article 3Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2
Que se passe-t-il si le plan n’est pas voté ?
Le projet est présenté à la première assemblée qui suit son élaboration. S’il fait apparaître des travaux nécessaires dans les dix ans, son adoption est mise au vote à la majorité de tous les copropriétaires, puis réinscrite à chaque assemblée qui approuve les comptes tant qu’il n’est pas adopté.
L’autorité chargée de la sécurité des immeubles peut demander le plan adopté ; faute de réponse dans le mois, ou si le plan omet des travaux de sécurité, elle peut l’établir d’office, aux frais du syndicat.
Combien chaque copropriétaire verse-t-il au fonds de travaux ?
Chacun verse selon les mêmes modalités que les provisions du budget prévisionnel. La cotisation annuelle totale ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, ni, lorsqu’un plan a été adopté, à 2,5 % du montant des travaux qu’il prévoit.
Les sommes sont versées sur un compte séparé et rémunéré au nom du syndicat, dont les intérêts lui restent acquis.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2-1Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18
Que dit l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ?
A l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi. Il est actualisé tous les dix ans.
Les travaux du plan et leur échéancier sont reportés dans le carnet d’entretien de l’immeuble, et le syndic inscrit leur mise en œuvre à l’ordre du jour de chaque assemblée qui approuve les comptes.
Quelles autres questions se posent ?
Le fonds de travaux est-il remboursé quand on vend son lot ?
Non. Les sommes versées sont attachées aux lots et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat ; elles ne sont pas remboursées à la vente. L’acquéreur peut accepter de verser au vendeur un montant équivalent, en plus du prix ; la part du fonds rattachée au lot lui est communiquée dès la promesse.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2-1Code de la construction et de l’habitation, article L721-2
Une copropriété de moins de 10 lots peut-elle encore se passer du fonds ?
Non. L’ancienne dispense, votée à l’unanimité dans les immeubles de moins de dix lots, ne figure plus dans le texte en vigueur, applicable depuis le 1er janvier 2025 aux copropriétés de 50 lots ou moins. Le fonds est dû dix ans après la réception des travaux.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2-1Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 171
Un diagnostic technique global peut-il remplacer le plan ?
Seulement s’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans : le syndicat est alors dispensé d’élaborer le projet de plan. Sinon, le diagnostic sert de base au plan, qui le complète.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2Code de la construction et de l’habitation, article L731-1
Quelle majorité pour adopter le plan pluriannuel de travaux ?
La majorité des voix de tous les copropriétaires pour adopter tout ou partie du plan. Les modalités d’élaboration du projet se votent à la majorité des voix exprimées, comme la réalisation d’un diagnostic technique global.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2Code de la construction et de l’habitation, article L731-1
Sur quels textes repose cette gazette ?
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2-1Légifrance
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 171Légifrance
- Décret n° 2022-663 du 25 avril 2022, article 1erLégifrance
- Décret n° 2022-663 du 25 avril 2022, article 3Légifrance
- Code de la construction et de l’habitation, article L731-1Légifrance
- Code de la construction et de l’habitation, article L721-2Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18Légifrance
Dernier contrôle des textes cités : 17 octobre 2026