Mon propriétaire veut récupérer le logement : ce que dit vraiment le congé

L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ferme la liste. Votre propriétaire ne choisit pas librement le motif de son congé, et il ne peut pas non plus en inventer un troisième et demi. Voici les trois portes, avec ce qui les distingue et ce qui vaut pour toutes.

• La reprise pour habiter. Le logement sera occupé par votre propriétaire ou par un proche figurant sur une liste fermée. Le congé doit nommer le bénéficiaire, donner son adresse, dire quel lien l’unit au bailleur, et justifier du caractère réel et sérieux de la décision. Ces mentions sont exigées à peine de nullité.
• La vente. Votre propriétaire veut vendre libre d’occupation. Le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente, décrire le logement, et reproduire les cinq premiers alinéas du II de l’article 15 qui décrivent votre priorité pour acheter. En location vide, ce congé vaut offre de vente à votre profit.
• Le motif légitime et sérieux. Il vise notamment l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations : loyers impayés, troubles de voisinage répétés, défaut d’assurance. Le juge en apprécie souverainement le sérieux. C’est le seul des trois motifs pour lequel aucune notice d’information n’est exigée.
• Le préavis, commun aux trois : six mois avant l’échéance du bail en location vide (article 15-I), trois mois en location meublée (article 25-8).
• L’effet, commun aux trois : le congé ne peut prendre effet qu’à l’échéance du bail. Aucun de ces motifs ne permet de mettre fin au bail en cours de route.
• La forme, commune aux trois : acte de commissaire de justice, lettre recommandée avec avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Une lettre simple ne vaut pas congé.

En location vide, un congé pour vente n’est pas seulement une demande de départ : il vaut offre de vente à votre profit. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption du locataire. Les délais qui suivent sont ceux publiés par l’ADIL de Paris, du réseau ANIL agréé par l’État, et ils sont cohérents avec la fiche service-public consacrée au congé du bailleur.

• L’offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Passé ce délai sans réponse de votre part, elle est caduque et le logement peut être vendu à quelqu’un d’autre.
• Si vous acceptez, vous disposez de deux mois pour réaliser la vente à compter de l’envoi de votre réponse.
• Ce délai est porté à quatre mois si vous indiquez dans votre acceptation que vous recourez à un prêt.
• Si le bien est ensuite vendu à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux qui vous avaient été proposés, une nouvelle notification doit vous être faite, et vous disposez alors d’un mois pour vous décider.
• En location meublée, il n’y a pas de droit de préemption. Le congé pour vente d’un meublé ne vaut pas offre de vente, et c’est une question qui revient sans cesse sans jamais recevoir de réponse franche.
• Vous ne voulez pas acheter ? Vous n’avez rien à faire. Ne pas répondre à l’offre ne vous fait perdre aucun autre droit, et cela ne vous empêche pas de contester par ailleurs la régularité du congé.

Quatre situations modifient nettement la lecture du courrier. La première est la plus protectrice, et la sous-requête sur laquelle le web est le plus mal orienté : la page la mieux positionnée sur le congé au locataire âgé est rangée dans une rubrique destinée aux bailleurs.

• Locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond d’attribution des logements locatifs conventionnés : un congé ne peut pas vous être opposé sans qu’un logement correspondant à vos besoins et à vos possibilités vous soit offert (article 15-III). Nous ne publions volontairement aucun montant de plafond : il varie par zone et par composition du foyer, il est révisé chaque année par arrêté, et nous n’avons pas pu vérifier de chiffre à jour sur une source primaire. Le barème officiel se consulte sur la fiche service-public consacrée au congé du bailleur.
• L’exception qui fait tomber cette protection : elle ne joue pas si votre bailleur est lui-même une personne physique âgée de plus de 65 ans, ou dont les ressources sont inférieures au même plafond.
• Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 24 octobre 2024, relayé par une actualité officielle service-public du 12 décembre 2024, ce sont les ressources perçues pendant les douze mois précédant la délivrance du congé qui comptent, et non le revenu fiscal de référence. Une grande partie du web parle encore de « revenus N-2 » : si on vous a opposé un revenu fiscal ancien, c’est une lecture à faire vérifier.
• Location meublée : le préavis du bailleur est de trois mois et non de six (article 25-8), et il n’existe pas de droit de préemption. Sur la notice d’information, l’arrêté du 13 décembre 2017 vise les logements loués non meublés : nous ne tranchons pas son application au meublé, faites-le confirmer par l’ADIL de votre département.
• Colocation et bail solidaire : le congé doit atteindre chacun des titulaires du bail. Une nuance à connaître avant de fonder une contestation dessus : les notifications du bailleur sont de plein droit opposables au conjoint ou au partenaire de PACS dont l’existence ne lui avait pas été portée à connaissance (article 9-1). Contrairement à ce qu’on lit souvent, l’absence de notification à votre conjoint n’entraîne donc pas automatiquement la nullité.

Un congé n’est pas une expulsion. Personne ne peut vous faire sortir sans une décision de justice, et aucun commissaire de justice ne peut se présenter sur la seule foi de cette lettre. Tant que le bail court, vous êtes chez vous, vous payez votre loyer, et vous avez le temps de vérifier le courrier ligne par ligne.

C’est la première chose à poser, parce que c’est la question que vous vous posez vraiment : est-ce que je suis obligé de partir ? La réponse est non, pas maintenant, et pas avant le terme du bail. Un congé est une déclaration de volonté encadrée par la loi du 6 juillet 1989. Il produit ses effets à l’échéance du bail, s’il respecte un motif admis, un délai et des mentions. S’il en manque une, il n’est pas ce qu’il prétend être.

Attention à ne pas confondre avec la situation inverse, plus fréquente sur le web : quand c’est vous qui donnez congé pour quitter le logement, les règles de préavis et de loyer ne sont pas les mêmes. Cette page traite uniquement du courrier reçu de votre propriétaire.

Et si une procédure d’expulsion a réellement été engagée contre vous, avec un commandement et une décision de justice, vous n’êtes plus dans le sujet de cette page. C’est un autre calendrier, avec d’autres recours, et il faut le traiter séparément.

C’est le point que presque aucune page grand public n’explique, et c’est celui qui décide du sort d’un grand nombre de congés. Tout le monde écrit « six mois avant l’échéance ». Presque personne ne dit à partir de quand ces six mois se comptent.

La notice d’information annexée à l’arrêté du 13 décembre 2017, prise pour l’application de l’article 15-I, l’énonce clairement : le délai court du jour de la signification lorsque le congé est délivré par acte de commissaire de justice, du jour de la remise effective lorsqu’il est adressé par lettre recommandée avec avis de réception, et du jour de la remise contre récépissé ou émargement lorsqu’il est donné en main propre. Ni la date écrite en haut de la lettre, ni la date du cachet de la poste ne sont le point de départ.

Un exemple, avec des chiffres, pour que ce soit net. Vous recevez un congé pour reprise le 3 mars et votre bail arrive à échéance le 31 août. Entre les deux, il y a cinq mois et vingt-huit jours. Le préavis de six mois n’est pas tenu, à quarante-huit heures près. Le congé ne peut alors pas produire effet à cette échéance : votre bailleur devra recommencer pour l’échéance suivante. Deux jours sur un calendrier, c’est une année de bail en plus.

Le corollaire est tout aussi utile : une lettre simple, un e-mail, un SMS ou un courrier glissé dans la boîte aux lettres sans signature ne sont pas des formes de délivrance admises. Le préavis ne commence pas à courir, et il ne commencera pas rétroactivement le jour où votre propriétaire s’en apercevra.

Et si vous n’avez pas retiré le recommandé ? Ne détruisez rien et n’en tirez aucune conclusion seul. Gardez l’avis de passage, l’enveloppe et le suivi postal, notez les dates, et faites établir le point de départ par l’ADIL de votre département avant de bâtir une stratégie dessus. C’est exactement le genre de détail sur lequel une lecture rapide coûte cher.

La reprise n’est pas ouverte à n’importe qui. Le bénéficiaire doit figurer dans la liste fermée que pose la loi, autour du bailleur, de son conjoint ou partenaire, et de leurs ascendants et descendants. Le congé doit le nommer, donner son adresse et dire quel lien l’unit à votre propriétaire. Un congé « pour reprise personnelle » qui ne nomme personne ne remplit pas cette condition.

Si votre bailleur est une SCI, la question change de nature et c’est une complétion de recherche à elle seule. L’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 réserve le bénéfice de la reprise à la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés, et seulement au profit d’un de ses associés. Une SCI de gestion classique, dont les associés ne sont pas d’une même famille, ne peut donc pas délivrer un congé pour reprise valable. Le congé pour vente, lui, lui reste ouvert. Le texte précise un degré de parenté que nous n’avons pas pu relire sur le texte consolidé : nous ne le citons donc pas ici, et l’ADIL le vérifiera sur votre situation exacte.

Si votre propriétaire vient d’acheter le logement, la réponse à « peut-il me donner congé tout de suite ? » est non, pas librement. La vente n’a pas mis fin à votre bail : il s’est poursuivi de plein droit avec l’acquéreur, aux mêmes conditions. Selon la fiche service-public consacrée à la vente en cours de bail, un congé pour reprise donné par l’acquéreur ne peut produire effet avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de l’acquisition lorsque le terme du bail intervient dans ce délai. Et un congé pour vendre est reporté au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement lorsque le terme du bail intervient moins de trois ans après l’achat.

Reste la sincérité du motif, qui est le vrai terrain du contentieux. Le congé doit justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, et cette justification sera confrontée aux faits : le bénéficiaire annoncé a-t-il réellement emménagé, le logement a-t-il été remis en location à un prix supérieur, une annonce est-elle reparue. Cette page ne peut pas trancher cela pour vous, parce que ces preuves n’existent pas encore au moment où vous lisez ces lignes.

Voici l’information qui vaut souvent plusieurs milliers d’euros et que le champ concurrentiel ne donne pas. Quand le congé émane du bailleur, le locataire qui quitte le logement pendant le délai de préavis n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a réellement occupé les lieux. C’est le dernier alinéa de l’article 15-I, confirmé par un arrêt de la Cour de cassation du 2 mai 2012 analysé par l’ANIL.

Concrètement : congé pour reprise reçu en mars, bail échéant fin août, et vous retrouvez un logement en six semaines. Vous payez six semaines, pas six mois. Gardez la preuve de la date de restitution des clés, car l’ANIL relève un contentieux sur ce point précis. Et retenez l’asymétrie : la règle est inverse quand c’est le locataire qui donne congé, ce qui explique pourquoi tant de pages disent le contraire, en parlant de l’autre situation.

Si le congé est irrégulier, la conséquence pratique est rassurante et rarement écrite : un congé qui ne produit pas d’effet laisse le bail se poursuivre. Vous n’avez pas à quitter les lieux, et votre bailleur devra délivrer un nouveau congé, purgé du vice, pour la prochaine échéance. Ce n’est pas une garantie de résultat, c’est la conséquence documentée de l’absence d’effet d’un congé nul, combinée à la reconduction du bail.

Si le congé était frauduleux, c’est-à-dire justifié par une décision de reprendre ou de vendre qui n’existait pas, la loi prévoit une amende pénale d’un montant maximal de 6 000 € pour une personne physique et de 30 000 € pour une personne morale (article 15-IV). Le locataire peut se constituer partie civile et demander réparation de son préjudice. La juridiction compétente est le juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu de l’immeuble.

Y a-t-il un délai pour contester ? Il n’existe pas de délai de forclusion spécifique pour contester un congé du bailleur. Les actions dérivant du contrat de bail se prescrivent en revanche par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le point de départ s’apprécie au cas par cas : ne pariez pas dessus sans avis.

Rester ou partir n’ouvre pas les mêmes suites, et c’est la décision la plus lourde de tout ce dossier. Si vous restez dans les lieux, le juge apprécie l’intention du bailleur au jour du congé et le bail peut être reconstitué. Si vous partez d’abord et agissez ensuite, il ne reste en pratique que des dommages et intérêts. Nous décrivons ces deux voies, nous ne vous en recommandons aucune : le bon choix dépend de votre situation, de vos preuves et de votre capacité à assumer un contentieux.

Où obtenir un conseil gratuit, avant de trancher. L’ADIL de votre département, du réseau ANIL agréé par l’État, donne un conseil juridique gratuit et voit passer ces courriers toute la journée : c’est l’appel le plus utile à passer cette semaine. La commission départementale de conciliation est gratuite et se saisit avant le juge. Et le juge compétent, si l’on doit y aller, est le juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu de l’immeuble.

Ce que cette page ne peut pas vous dire, en toutes lettres. Elle vérifie la forme et les conditions posées par la loi. Elle ne peut pas vous dire si le juge trouvera que la reprise de votre propriétaire est sincère, parce que cela dépend de preuves qui n’existent pas encore au moment où vous lisez ceci. Elle ne peut pas non plus vous donner le plafond de ressources exact qui s’applique à vous : il change chaque année, par zone et par composition du foyer. Elle ne remplace pas un avocat, et elle ne remplace pas l’ADIL. Si un point vous semble irrégulier, faites-le confirmer avant d’agir : rester dans les lieux sur la foi d’une erreur d’analyse a un coût réel.