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Acheter un logement en France quand on vit en Suisse : étapes, financement, 2e pilier et impôts
Habiter en Suisse n’empêche pas d’acheter en France : vous signez un compromis, puis l’acte chez un notaire, et disposez de 10 jours pour vous rétracter après la notification du compromis (article L271-1 du CCH). Votre 2e pilier et votre 3e pilier A ne financent qu’un logement que vous habiterez comme résidence principale, jamais une résidence secondaire. Les loyers, la plus-value à la revente et l’IFI éventuel relèvent de l’impôt français (convention franco-suisse, art. 6, 15 et 24).
- Textes officiels cités
- Sources vérifiées le
- Rédigé avec l’aide de l’IA, notre méthode
Information juridique générale accompagnée de références officielles et de contrôles datés. Ce n’est pas un conseil personnalisé : pour une décision qui vous engage, faites vérifier votre situation par un professionnel compétent.
Julie by AlphaDeep
L’exonération de 150 000 € des anciens résidents de France s’applique-t-elle à un Suisse ?
Non, l’exonération de 150 000 € de plus-value ne bénéficie pas à un ressortissant suisse : l’article 150 U, II, 2°, du Code général des impôts la réserve aux ressortissants de l’Union européenne ou de l’EEE non résidents. Un Français vivant en Suisse peut en bénéficier s’il a été domicilié fiscalement en France au moins deux ans, pour une seule résidence.
Voir les référencesVous vivez en Suisse et achetez en France : je peux vérifier avec vous chaque étape, le recours au 2e pilier et les impôts français du bien.
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Quels chiffres retenir avant d’acheter en France depuis la Suisse ?
Ces repères sont fixés par les textes : aucune statistique officielle ne compte les résidents suisses qui achètent en France.
- Délai de rétractation après la notification du compromis
- 10 jours
- en vigueur depuis le 25 novembre 2018 · Code de la construction et de l’habitation, article L271-1
- Durée minimale de la condition suspensive de prêt
- 1 mois
- en vigueur depuis le 1er juillet 2016 · Code de la consommation, article L313-41
- Impôt sur la plus-value immobilière d’un non-résident, avant prélèvements sociaux
- 19 %
- vérifié le 15 avril 2026 · Service-public.fr, fiche F10864
- Seuil de l’IFI, sur les seuls biens immobiliers situés en France pour un non-résident
- 1 300 000 €
- en vigueur depuis le 1er janvier 2018 · Code général des impôts, article 964
- Montant minimal d’un versement anticipé du 2e pilier, une fois tous les 5 ans
- CHF 20 000
- en vigueur depuis le 1er octobre 2017 · Ordonnance OEPL, article 5
Quelle règle s’applique à chaque étape de l’achat ?
| Étape | Règle | Texte |
|---|---|---|
| Compromis | 10 jours pour se rétracter, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification | Code de la construction et de l’habitation, article L271-1 |
| Prêt immobilier | Condition suspensive d’obtention du prêt, valable au moins un mois ; avances rendues si le prêt est refusé | Code de la consommation, article L313-41 |
| 2e pilier | Résidence principale seulement, CHF 20 000 au moins, tous les 5 ans, accord écrit du conjoint | LPP, article 30c ; OEPL, articles 4 et 5 |
| 3e pilier A | Mêmes propres besoins que le 2e pilier, retrait tous les 5 ans | OPP 3, article 3 |
| Location | Loyers imposables en France | Convention franco-suisse, article 6 |
| Détention | IFI si les biens immobiliers en France dépassent 1 300 000 € nets au 1er janvier | Code général des impôts, articles 964 et 965 |
| Revente | 19 % plus prélèvements sociaux, payés à l’enregistrement de l’acte via un représentant accrédité sauf dispense | Code général des impôts, article 244 bis A ; convention, article 15 |
Code de la construction et de l’habitation : article L271-1Code de la consommation : article L313-41Loi sur la prévoyance professionnelle (LPP) : article 30cOrdonnance sur l’encouragement à la propriété du logement (OEPL) : article 4Ordonnance sur l’encouragement à la propriété du logement (OEPL) : article 5Ordonnance sur le 3e pilier A (OPP 3) : article 3Convention franco-suisse du 9 septembre 1966 contre les doubles impositions : article 6Code général des impôts : article 964Code général des impôts : article 965Code général des impôts : article 244 bis AConvention franco-suisse du 9 septembre 1966 : article 15
Quelles étapes pour acheter en France quand on habite en Suisse ?
Pour acheter en France depuis la Suisse, vous signez d’abord un compromis (ou une promesse de vente), vous disposez de 10 jours pour vous rétracter après sa notification, puis vous signez l’acte authentique chez un notaire une fois le financement obtenu.
Le délai de 10 jours court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie le compromis, ou de sa remise en main propre par l’agent immobilier mandaté (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Une adresse suisse ne change rien : comptez le délai depuis la date de première présentation par La Poste suisse. Si le prix est payé avec un prêt, le compromis est signé sous condition suspensive de l’obtenir, valable au moins un mois (article L313-41 du Code de la consommation). Les impôts liés au bien sont dus en France, selon la convention franco-suisse.
- Compromis signé et notifié
- 10 jours de rétractation
- Offre de prêt, retrait du 2e pilier ou fonds propres
- Acte authentique chez le notaire
Code de la construction et de l’habitation : article L271-1Code de la consommation : article L313-41Convention franco-suisse du 9 septembre 1966 contre les doubles impositions : article 6
Une banque suisse peut-elle financer l’achat, avec quelle condition suspensive ?
Oui, une banque suisse peut financer un logement en France, mais la protection de la condition suspensive de prêt n’est garantie que pour les prêts que vise le Code de la consommation. L’article L313-41 impose cette condition, d’au moins un mois, lorsque le compromis indique que le prix est payé avec un prêt régi par les sections du code consacrées au crédit immobilier ; si le prêt n’est pas obtenu, toute somme versée d’avance vous est rendue sans retenue.
Avec un prêteur suisse, ne comptez pas sur l’application automatique de ce texte. Faites écrire dans le compromis une condition suspensive précise : nom du prêteur ou type de banque, montant, durée, taux maximal, et une durée réaliste, car l’étude d’un dossier pour un bien situé à l’étranger prend souvent plus d’un mois. Selon le Code de la consommation, la durée d’un mois est un minimum, rien n’empêche d’en prévoir davantage. Si une partie du prix vient du 2e pilier, la date de versement par la caisse de pension doit aussi tenir dans ce calendrier.
Que dit l’article 244 bis A du Code général des impôts ?
I. – 1. Sous réserve des conventions internationales, les plus-values, telles que définies aux e bis et e ter du I de l'article 164 B, réalisées par les personnes et organismes mentionnés au 2 du I lors de la cession des biens ou droits mentionnés au 3 sont soumises à un prélèvement selon les taux fixés au III bis.
[…]
a) Les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l'article 4 B ;
[…]
Toutefois, les personnes physiques, les associés personnes physiques de sociétés, groupements ou organismes dont les bénéfices sont imposés au nom des associés et les porteurs de parts, personnes physiques, de fonds de placement immobilier mentionnés à l'article 239 nonies sont soumis au prélèvement au taux de 19 %.
[…]
IV. – L'impôt dû en application du présent article est acquitté lors de l'enregistrement de l'acte ou, à défaut d'enregistrement, dans le mois suivant la cession, sous la responsabilité d'un représentant établi en France, accrédité par l'administration fiscale.
En clair : Si vous vivez en Suisse et revendez un bien en France, la plus-value est soumise en France à un prélèvement de 19 %, sous réserve de la convention franco-suisse. L’impôt est payé lors de l’enregistrement de l’acte de vente, sous la responsabilité d’un représentant établi en France et accrédité par l’administration fiscale.
La dispense de représentant prévue au IV bis vise les résidents de l’UE et de l’EEE : la Suisse n’en fait pas partie.
Votre achat est-il prêt, du compromis au financement et aux impôts ?
Indiquez votre situation : la fiche classe les étapes de l’achat, le délai de rétractation, la condition de prêt, les règles du 2e et du 3e pilier et les impôts français à prévoir. Elle ne calcule aucun impôt et ne remplace ni le notaire ni votre caisse de pension.
Exemple fictif · Les étapes et les règles de votre achat
Un versement anticipé est possible pour une résidence principale en France : CHF 20 000 au moins, une fois tous les cinq ans (article 5 de l’OEPL), au plus tard trois ans avant la retraite, avec l’accord écrit du conjoint (article 30c de la LPP). Demandez le formulaire à votre caisse dès la signature du compromis.
- Fin du délai de rétractation
- 2026-11-26
- Condition suspensive de prêt valable au moins jusqu’au
- 2026-12-12
- IFI
- Dû si vos biens immobiliers en France dépassent 1 300 000 € nets au 1er janvier (article 964 du CGI)
- Si vous changez d’avis, envoyez votre rétractation en recommandé avec avis de réception au plus tard le 2026-11-26.
- Demandez le versement anticipé à votre caisse de pension avec l’accord écrit de votre conjoint, et vérifiez la date de paiement.
- Déclarez le bien français dans votre déclaration d’impôt suisse : il est exempté mais peut compter pour le taux.
La fiche applique les textes cités à vos réponses. Elle ne calcule aucun impôt et ne remplace ni le notaire ni la décision de votre caisse de pension.
Peut-on utiliser son 2e pilier ou son 3e pilier A pour acheter en France ?
Oui, mais seulement pour un logement que vous habiterez comme résidence principale : l’OFAS admet un logement à l’étranger, par exemple pour un frontalier, et exclut expressément les résidences secondaires. Les « propres besoins » visés par la loi désignent un logement situé à votre lieu de domicile ou de séjour habituel (article 4 de l’OEPL).
Pour le 2e pilier, le versement anticipé est d’au moins CHF 20 000, une seule fois tous les cinq ans (article 5 de l’OEPL), et doit être demandé au plus tard trois ans avant l’âge de la retraite. Jusqu’à 50 ans, vous pouvez retirer toute votre prestation de libre passage ; au-delà, le montant est plafonné. Si vous êtes marié ou lié par un partenariat enregistré, l’accord écrit du conjoint est nécessaire (article 30c de la LPP). Le 3e pilier A suit la même définition des propres besoins et le même rythme de cinq ans (article 3 de l’OPP 3).
Le retrait est imposé en Suisse comme une prestation en capital (article 83a de la LPP) et doit être remboursé si vous revendez le logement.
OFAS : Accession à la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelleOrdonnance sur l’encouragement à la propriété du logement (OEPL) : article 4Ordonnance sur l’encouragement à la propriété du logement (OEPL) : article 5Loi sur la prévoyance professionnelle (LPP) : article 30cOrdonnance sur le 3e pilier A (OPP 3) : article 3Loi sur la prévoyance professionnelle (LPP) : article 83a
Quels impôts paie en France un résident suisse propriétaire ?
Un résident suisse propriétaire en France paie en France l’impôt sur les loyers s’il loue, l’IFI si son patrimoine immobilier français dépasse 1 300 000 €, et l’impôt sur la plus-value s’il revend. La convention franco-suisse attribue à la France les revenus des biens immobiliers situés en France (article 6), les gains de leur vente (article 15) et la fortune qu’ils constituent (article 24).
Pour l’IFI, un non-résident n’est imposé que sur ses biens et droits immobiliers situés en France (article 964 du Code général des impôts), estimés à leur valeur nette au 1er janvier (article 965). Côté suisse, ces revenus et cette fortune sont exemptés, mais la Suisse peut en tenir compte pour fixer le taux de l’impôt sur le reste de vos revenus et de votre fortune (article 25, B, de la convention). Déclarez donc le bien français dans votre déclaration suisse, même s’il n’y est pas imposé.
Convention franco-suisse du 9 septembre 1966 contre les doubles impositions : article 6Convention franco-suisse du 9 septembre 1966 : article 15Convention franco-suisse du 9 septembre 1966 : article 24Code général des impôts : article 964Code général des impôts : article 965Convention franco-suisse du 9 septembre 1966 : article 25
Comment est imposée la plus-value à la revente quand on vit en Suisse ?
Quand vous vivez en Suisse, la plus-value réalisée sur un bien situé en France est imposée en France au taux de 19 %, auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux (article 244 bis A du Code général des impôts). Le gain se calcule comme pour un résident, avec les abattements pour durée de détention des articles 150 V à 150 VE, et une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, selon Service-public.fr.
Selon Service-public.fr (2026), les prélèvements sociaux sont de 17,2 %. Une personne affiliée à l’assurance maladie d’un autre État au titre du règlement européen 883/2004 n’est pas redevable de la CSG (article L136-6 du Code de la sécurité sociale) mais paie le prélèvement de solidarité de 7,5 % (article 235 ter du Code général des impôts). Faites confirmer par le notaire le taux retenu pour votre affiliation suisse.
L’impôt est payé lors de l’enregistrement de l’acte, sous la responsabilité d’un représentant fiscal accrédité, sauf dispense. Le notaire le retient sur le prix.
Code général des impôts : article 244 bis AService-public.fr : Impôt sur le revenu, plus-value immobilière (vérifié le 15 avril 2026)Code de la sécurité sociale : article L136-6Code général des impôts : article 235 ter
Quelles autres questions se pose un résident suisse qui achète en France ?
L’exonération de 150 000 € des anciens résidents de France s’applique-t-elle à un Suisse ?
Non, l’exonération de 150 000 € de plus-value ne bénéficie pas à un ressortissant suisse : l’article 150 U, II, 2°, du Code général des impôts la réserve aux ressortissants de l’Union européenne ou de l’EEE non résidents. Un Français vivant en Suisse peut en bénéficier s’il a été domicilié fiscalement en France au moins deux ans, pour une seule résidence.
Code général des impôts : article 150 UService-public.fr : Impôt sur le revenu, plus-value immobilière (vérifié le 15 avril 2026)
Quels prélèvements sociaux s’ajoutent aux 19 % pour un résident suisse ?
Pour un résident suisse, Service-public.fr indique 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value, en plus des 19 %. Une personne affiliée à l’assurance maladie d’un autre État au titre du règlement 883/2004 échappe à la CSG (article L136-6 du Code de la sécurité sociale) mais paie 7,5 % de prélèvement de solidarité. Faites confirmer le taux par le notaire.
Service-public.fr : Impôt sur le revenu, plus-value immobilière (vérifié le 15 avril 2026)Code de la sécurité sociale : article L136-6Code général des impôts : article 235 ter
Faut-il un représentant fiscal pour revendre un bien en France depuis la Suisse ?
Oui, en principe : l’impôt sur la plus-value d’un non-résident est acquitté sous la responsabilité d’un représentant fiscal accrédité (article 244 bis A, IV, du Code général des impôts). La dispense légale vise les résidents de l’UE et de l’EEE, pas la Suisse. Selon Service-public.fr, aucun représentant n’est requis si le prix de cession ne dépasse pas 150 000 €.
Code général des impôts : article 244 bis AService-public.fr : Impôt sur le revenu, plus-value immobilière (vérifié le 15 avril 2026)
Où sont imposés les loyers d’un appartement en France loué depuis la Suisse ?
Les loyers d’un appartement situé en France et loué par un résident suisse sont imposables en France, État où se trouve le bien (article 6 de la convention franco-suisse). La Suisse les exempte mais peut en tenir compte pour fixer le taux d’impôt sur vos autres revenus (article 25, B). Déclarez-les dans les deux pays.
Convention franco-suisse du 9 septembre 1966 contre les doubles impositions : article 6Convention franco-suisse du 9 septembre 1966 : article 25
Mon logement en France entre-t-il dans l’IFI si je vis à Genève ?
Oui, un logement en France compte pour l’IFI même si vous vivez à Genève : un non-résident est imposable sur ses biens immobiliers situés en France (article 964 du Code général des impôts), à leur valeur nette au 1er janvier (article 965). L’impôt n’est dû que si cette valeur dépasse 1 300 000 €.
Code général des impôts : article 964Code général des impôts : article 965Convention franco-suisse du 9 septembre 1966 : article 24
Sur quels textes français et suisses repose cet achat ?
- Code de la construction et de l’habitation : article L271-1République française / DILA : Légifrance
- Code de la consommation : article L313-41République française / DILA : Légifrance
- Code général des impôts : article 244 bis ARépublique française / DILA : Légifrance
- Service-public.fr : Impôt sur le revenu, plus-value immobilière (vérifié le 15 avril 2026)Service-public.fr (DILA, Premier ministre)
- Code général des impôts : article 964République française / DILA : Légifrance
- OFAS : Accession à la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelleOffice fédéral des assurances sociales (OFAS)
- Loi sur la prévoyance professionnelle (LPP) : article 30cConfédération suisse : Fedlex
- Ordonnance sur l’encouragement à la propriété du logement (OEPL) : article 4Confédération suisse : Fedlex
- Ordonnance sur l’encouragement à la propriété du logement (OEPL) : article 5Confédération suisse : Fedlex
- Ordonnance sur le 3e pilier A (OPP 3) : article 3Confédération suisse : Fedlex
- Loi sur la prévoyance professionnelle (LPP) : article 83aConfédération suisse : Fedlex
- Convention franco-suisse du 9 septembre 1966 contre les doubles impositions : article 6Confédération suisse : Fedlex
- Convention franco-suisse du 9 septembre 1966 : article 15Confédération suisse : Fedlex
- Convention franco-suisse du 9 septembre 1966 : article 24Confédération suisse : Fedlex
- Convention franco-suisse du 9 septembre 1966 : article 25Confédération suisse : Fedlex
- Code général des impôts : article 965République française / DILA : Légifrance
- Code général des impôts : article 150 URépublique française / DILA : Légifrance
- Code de la sécurité sociale : article L136-6République française / DILA : Légifrance
- Code général des impôts : article 235 terRépublique française / DILA : Légifrance
Dernier contrôle des textes cités : 30 octobre 2026