Le registre des délaisBail commercial · sortie du locataire
Bail commercial : donner congé à l’échéance triennale, et à quelle date
Dans un bail commercial ordinaire de 9 ans, le locataire peut donner congé aux échéances triennales, au moins 6 mois avant, par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice (L145-4). Des clauses autorisées peuvent exclure cette sortie. Retraite ou invalidité ouvrent une sortie anticipée seulement aux demandeurs éligibles. Sans congé ni demande de renouvellement, la tacite prolongation suit le préavis de 6 mois pour la fin d’un trimestre civil ; un bail renouvelé exige un autre calendrier.
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Parlons de votre situation
Indiquez la date de votre bail, sa durée et ce que vous voulez faire du local.
Exemples de questions
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Locataire : avant quelle date donner congé, et quand le bail prendra-t-il fin ?
Indiquez la date de prise d’effet du bail et, si vous la connaissez, celle où le congé sera délivré : le registre calcule les échéances, les dates limites et la fin du bail. L’exemple : un bail entré en vigueur le 1er octobre 2023, un congé délivré le 25 septembre 2026. Le résultat reste indicatif : confirmez les conditions du cas ordinaire ; un cas particulier ou une donnée décisive inconnue empêche le calcul.
Exemple fictif · registre du congé commercial
Avec un congé délivré le 25 septembre 2026, le bail prend fin le 30 septembre 2029.
Prise d’effet du bail
Dernier jour pour délivrer le congé pour l’échéance des 3 ans
Congé délivré
Échéance triennale des 3 ans
Dernier jour pour délivrer le congé pour l’échéance des 6 ans
Échéance triennale des 6 ans
Fin du bail avec ce congé
Dernier jour pour délivrer le congé pour l’échéance des 9 ans
Fin des 9 ans : le bail se prolonge tacitement sans congé ni demande de renouvellement
Forme du congé : Lettre recommandée avec avis de réception ou acte de commissaire de justice.
Prévoyez une marge : un congé délivré moins de 6 mois avant l’échéance ne vaut que pour l’échéance suivante. Un bail de plus de 9 ans, de bureaux, de stockage ou de locaux monovalents peut écarter la sortie triennale.
Qui peut donner congé, quand et sous quelle forme ?
Les règles changent selon la partie et le moment du bail.
| Situation | Quand | Préavis | Forme |
|---|---|---|---|
| Locataire, cas général | À chaque échéance de 3, 6 ou 9 ans | 6 mois au moins avant l’échéance | Lettre recommandée avec avis de réception ou acte de commissaire de justice |
| Locataire à la retraite ou en invalidité | À tout moment | 6 mois au moins | Lettre recommandée ou acte de commissaire de justice |
| Bailleur, pendant les 9 ans | À l’échéance triennale, seulement pour construire, reconstruire, surélever ou certains travaux | 6 mois au moins | Acte de commissaire de justice |
| Bailleur, fin des 9 ans | À l’échéance du bail | 6 mois au moins | Acte de commissaire de justice motivé |
| Après 9 ans, bail prolongé | Pour le dernier jour d’un trimestre civil | 6 mois au moins | Selon la partie, comme ci-dessus |
Un bail de plus de 9 ans, un bail de bureaux, de locaux de stockage ou de locaux construits pour une seule utilisation peut écarter la sortie triennale du locataire (article L145-4).
Sources : C. com. L145-4 · C. com. L145-9
Que se passe-t-il si le congé arrive moins de 6 mois avant l’échéance ?
Un congé reçu moins de 6 mois avant l’échéance ne met pas fin au bail à cette échéance. Selon Entreprendre Service Public, le non-respect du délai de 6 mois reporte les effets du congé à la prochaine période triennale : un congé délivré trop tard pour le 30 septembre 2026 ne vaut que pour le 30 septembre 2029.
Pour une échéance au 30 septembre, le congé doit ainsi être délivré au plus tard le 31 mars. Prévoyez une marge pour l’envoi, et gardez la preuve de la date : avis de réception ou acte du commissaire de justice.
Sources : Entreprendre Service Public F31707 · C. com. L145-4
Le bailleur peut-il vous faire partir à la fin du bail ?
Oui, par un congé délivré par acte de commissaire de justice au moins 6 mois à l’avance, qui doit préciser ses motifs et rappeler que le locataire a 2 ans pour saisir le tribunal (article L145-9 du Code de commerce). Sans motif grave et légitime, le refus de renouvellement oblige le bailleur à verser une indemnité d’éviction (articles L145-14 et L145-17).
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, sauf si le bailleur prouve un préjudice moindre. Pour examiner les actes du bailleur, le refus et le loyer renouvelé, utilisez le dossier de renouvellement du bail commercial ; le calendrier ci-dessus concerne le congé du locataire.
Sources : C. com. L145-9 · C. com. L145-14
Que devient le bail sans congé à la fin des 9 ans ?
Sans congé ni demande de renouvellement, le bail commercial se prolonge tacitement au-delà de son terme (article L145-9 du Code de commerce). Pendant cette prolongation, chaque partie peut donner congé au moins 6 mois à l’avance, pour le dernier jour d’un trimestre civil. Le locataire peut aussi demander le renouvellement à tout moment ; le bailleur a 3 mois pour répondre, faute de quoi il est réputé accepter le principe du renouvellement (article L145-10).
Sources : C. com. L145-9 · C. com. L145-10
Que dit l’article L145-4 du Code de commerce sur le congé triennal ?
La durée minimale du bail et la faculté de sortie du locataire tous les 3 ans.
La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
Le même article ouvre la sortie à tout moment, 6 mois à l’avance, au locataire qui a demandé sa retraite ou reçoit une pension d’invalidité, et à ses ayants droit en cas de décès.
Qu’est-ce qui a changé pour les baux commerciaux en 2026 ?
La loi de simplification du 26 mai 2026 a touché le loyer, les garanties et la clause résolutoire, pas le congé.
Le locataire d’un local de commerce ou de services commerciaux ou artisanaux obtient de droit le paiement mensuel du loyer s’il le demande et n’a pas d’arriéré (article L145-32-1 du Code de commerce, loi n° 2026-403 du 26 mai 2026).
Source : C. com. L145-32-1
Pour ces locaux, les garanties sont limitées à un trimestre de loyer dans les baux conclus ou renouvelés depuis la loi, et le dépôt est restitué dans les 3 mois de la remise des clés (article L145-40).
Sources : C. com. L145-40 · Entreprendre Service Public F36538
Selon Entreprendre Service Public, la restitution du dépôt dans les 3 mois s’applique aussi aux baux en cours au 26 mai 2026 à partir de cette date.
Source : Entreprendre Service Public F36538
Que se demandent les commerçants avant de quitter leur local ?
Peut-on quitter un bail commercial avant la fin des 3 ans ?
Pas seul, sauf retraite, invalidité ou décès (article L145-4 du Code de commerce). Le locataire et le bailleur peuvent en revanche mettre fin au bail d’un commun accord à tout moment ; le bailleur vérifie alors auprès du greffe l’existence de créanciers inscrits sur le fonds.
Le congé du locataire doit-il être motivé ?
Non. À l’échéance triennale, le locataire n’a pas à justifier son départ. Seul le congé du bailleur doit, à peine de nullité, préciser ses motifs (article L145-9 du Code de commerce).
Dans quel délai contester le congé du bailleur ?
Dans les 2 ans qui suivent la date pour laquelle le congé a été donné, pour contester le congé ou demander l’indemnité d’éviction (articles L145-9 et L145-60 du Code de commerce).
Le dépôt de garantie produit-il des intérêts ?
Pour un local de commerce ou de services commerciaux ou artisanaux loué par un bail conclu ou renouvelé depuis le 28 mai 2026, les garanties sont limitées à un trimestre de loyer et ne portent pas intérêt (article L145-40 du Code de commerce). Dans les autres cas, les sommes qui dépassent deux termes de loyer payés d’avance portent intérêt au taux de la Banque de France.
Sur quels textes reposent ces règles de congé commercial ?
- Code de commerce, article L145-4 (durée, congé triennal, retraite et invalidité)Légifrance
- Code de commerce, article L145-9 (congé, tacite prolongation, forme du congé du bailleur)Légifrance
- Code de commerce, articles L145-14 et L145-17 (indemnité d’éviction et motif grave)Légifrance
- Code de commerce, article L145-10 (demande de renouvellement)Légifrance
- Résiliation du bail commercial (fiche F31707)Entreprendre Service Public · vérifiée le 28 mai 2026
- Code de commerce, article L145-32-1 (paiement mensuel du loyer)Légifrance
- Code de commerce, article L145-40 (loyers d’avance et garanties)Légifrance
- Faut-il verser un dépôt de garantie dans un bail commercial ? (fiche F36538)Entreprendre Service Public · vérifiée le 28 mai 2026
Dernier contrôle des textes cités : 25 septembre 2026