Vice caché dans une maison ou un appartement : délai, recours et preuves de l’acheteur

Que faut-il prouver, avec quelle pièce, et qu’est-ce qui fait tomber la preuve ?

En vice caché, la charge de la preuve pèse entièrement sur l’acheteur. Chaque ligne est un point que le vendeur contestera, avec la pièce qui le porte et l’argument qui le renverse.

Mon dossier de vice caché tient-il déjà debout ?

Cochez seulement les pièces que vous pourriez produire demain. Le résultat est une catégorie de préparation, jamais un pronostic sur l’issue de votre affaire.

Quel courrier envoyer au vendeur avant d’aller plus loin ?

Une mise en demeure recommandée sert deux fois : elle ouvre la voie d’un accord et elle laisse une trace de la date à laquelle vous avez signalé le désordre. Envoyez-la même si vous pensez déjà saisir le juge.

[Prénom NOM]
[Adresse]
[Code postal, ville]

[Prénom NOM du vendeur]
[Adresse]

Lettre recommandée avec demande d’avis de réception
Objet : garantie des vices cachés, bien vendu le [date de l’acte], mise en demeure

[Ville], le [date]

Madame, Monsieur,

Par acte notarié du [date], reçu par Maître [nom], je vous ai acheté le bien situé [adresse complète].

Le [date de découverte], j’ai découvert [décrire le désordre : infiltrations, fissures évolutives, mérule, assainissement non conforme, installation électrique dangereuse]. Ce désordre n’était pas apparent lors des visites ni à la signature. Il est antérieur à la vente, comme le montrent [rapport, devis, photographies, factures de travaux].

Il rend le bien impropre à l’usage auquel je le destine et en diminue fortement la valeur, au sens de l’article 1641 du Code civil.

Je vous mets en demeure de [prendre en charge les travaux chiffrés à ... euros / me restituer une partie du prix, sur le fondement de l’article 1644 du Code civil] dans un délai de [trente] jours à compter de la réception de ce courrier.

Je vous propose de désigner ensemble un expert et de tenir une expertise contradictoire, votre assureur appelé. À défaut de réponse dans ce délai, je saisirai le juge d’une demande d’expertise sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature]
Pièces jointes : [acte de vente], [rapport ou devis], [photographies datées]

Des fissures ou des infiltrations découvertes après l’achat sont-elles un vice caché ?

Oui si le défaut est grave, s’il n’était pas apparent le jour de la vente et s’il existait déjà à cette date. L’usure normale et ce que vous pouviez voir n’en sont pas. L’article 1641 du Code civil vise les défauts cachés qui rendent la chose impropre à son usage, ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou aurait payé moins cher. La Cour de cassation refuse d’ajouter au texte des conditions qu’il ne comporte pas : elle a censuré des juges qui écartaient la garantie au motif que le trouble venait d’un phénomène extérieur et naturel (3e chambre civile, 15 juin 2022, n° 21-13.286).

J’avais vu des traces pendant les visites : le vice est-il encore « caché » ?

Souvent oui. Un indice visible ne rend pas apparent le vice lui-même : ce qui compte est de savoir si un acheteur normalement attentif, non professionnel du bâtiment, pouvait en mesurer l’ampleur et la cause. L’article 1642 écarte seulement les vices apparents « dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ». Dans une affaire de fissures évolutives dues à des fondations inadaptées, la Cour de cassation a approuvé les juges d’avoir retenu un vice caché alors que les acquéreurs avaient vu des traces de fissures en façade, faute d’être des professionnels du bâtiment ou d’être tenus de se faire accompagner (3e chambre civile, 14 septembre 2023, n° 22-16.623).

J’ai découvert le défaut il y a longtemps : suis-je hors délai ?

Vous avez deux ans à compter de la découverte, et jamais plus de vingt ans depuis la vente. Ces deux ans sont un délai de prescription : ils peuvent être interrompus et suspendus. L’article 1648 du Code civil fixe les deux ans. Depuis les arrêts de chambre mixte du 21 juillet 2023, ce délai est qualifié de prescription, donc interrompu par une assignation et suspendu lorsque le juge ordonne une expertise avant tout procès, le temps que la mesure soit exécutée (n° 21-15.809). Au-delà, seul l’article 2232 borne l’action.

Cette action doit être formée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie.Cour de cassation, chambre mixte, 21 juillet 2023, n° 21-17.789

L’acte dit « vendu en l’état, sans garantie des vices cachés » : puis-je encore agir ?

Oui dans trois cas : le vendeur connaissait le défaut, il est professionnel ou a fait lui-même les travaux à l’origine du désordre, ou un diagnostic obligatoire manquait à l’acte. La clause de l’article 1643 ne protège que le vendeur de bonne foi. Le vendeur professionnel est tenu de connaître les vices, et lui est assimilé celui qui a réalisé lui-même les travaux en cause. Par ailleurs, si l’un des diagnostics plomb, amiante, termites, gaz, électricité ou assainissement manquait à la signature, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie correspondante (article L271-4, II, du Code de la construction et de l’habitation).

Le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 octobre 2023, n° 22-15.536

Comment prouver que le défaut existait avant la vente ?

Par la technique et par les dates : un expert qui date le désordre, les factures de travaux du vendeur, vos photos de visite, l’annonce, le dossier de diagnostic, des attestations de voisins. La preuve pèse sur l’acheteur, et un rapport commandé par vous seul ne suffit pas : au visa de l’article 16 du Code de procédure civile, la Cour de cassation rappelle que le juge ne peut pas fonder sa décision exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande d’une partie (chambre mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809). Corroborez-le par des devis, des photographies datées et des écrits.

Annulation de la vente ou réduction du prix : que puis-je demander ?

Vous choisissez : rendre le logement et récupérer le prix, ou le garder et vous faire rendre une partie du prix. Des dommages et intérêts en plus si le vendeur connaissait le vice. L’article 1644 du Code civil vous laisse l’option entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire. Le vendeur qui connaissait le vice doit, outre la restitution du prix, tous les dommages et intérêts (article 1645) ; celui qui l’ignorait ne doit que le prix et les frais occasionnés par la vente (article 1646). D’où l’enjeu de prouver ce que le vendeur savait, et pas seulement l’existence du désordre.

Les diagnostics obligatoires me protègent-ils comme acheteur ?

Ils vous informent sur leur objet, rien de plus. Un défaut qu’aucun diagnostic ne couvre reste un vice caché possible ; un diagnostic absent, lui, prive le vendeur de sa clause. Le dossier de diagnostic technique est annexé à la promesse ou à l’acte authentique (article L271-4, I, du Code de la construction et de l’habitation), et sa composition dépend de l’âge, de la nature et de la situation du bien (service-public.fr, fiche F10798). Les recommandations du diagnostic de performance énergétique n’ont qu’une valeur indicative et ne sont pas opposables au vendeur.

Faut-il une expertise, et comment la faire ordonner ?

Presque toujours. Commencez par une expertise amiable contradictoire, vendeur et assureurs convoqués par écrit. En cas de refus ou de silence, demandez une expertise judiciaire au juge, en référé. S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé (article 145 du Code de procédure civile). Lorsque la mesure porte sur un immeuble, seule la juridiction du lieu de l’immeuble est compétente.

Combien coûte un recours en vice caché, et qui avance les frais ?

Vous avancez. L’expertise judiciaire se paie par une consignation au greffe, fixée par le juge, et l’avocat devient obligatoire au-delà de 10 000 €. Vérifiez d’abord votre protection juridique. Le juge qui ordonne l’expertise fixe une provision et désigne la ou les parties qui doivent la consigner au greffe (article 269 du Code de procédure civile) ; en pratique, celui qui demande la mesure. Devant le tribunal judiciaire, la représentation par avocat s’impose dès que la demande dépasse 10 000 € (article 761). L’aide juridictionnelle prend en charge des frais de justice sous conditions de ressources (service-public.fr, fiche F18074).

Le vendeur n’est peut-être pas seul en cause : et si les travaux sont récents ?

Si l’ouvrage a moins de dix ans, visez aussi le constructeur : sa responsabilité est de plein droit envers l’acquéreur, et l’assurance dommages-ouvrage a été souscrite pour les propriétaires successifs. Tout constructeur répond de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages qui compromettent la solidité ou rendent l’ouvrage impropre à sa destination (article 1792 du Code civil), pendant dix ans à compter de la réception des travaux (article 1792-4-1). L’assurance dommages-ouvrage est souscrite pour le compte du maître d’ouvrage ou des propriétaires successifs (Code des assurances, article L242-1).

Le vendeur m’a menti : puis-je invoquer autre chose que le vice caché ?

Oui, le dol. La dissimulation intentionnelle d’une information déterminante permet de demander la nullité de la vente, dans les cinq ans du jour où vous l’avez découverte. Constitue un dol la dissimulation intentionnelle par un contractant d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie (article 1137 du Code civil). Le délai de l’action en nullité ne court, en cas de dol, que du jour où il a été découvert (article 1144), dans le délai de cinq ans de l’article 2224. Les deux fondements se plaident souvent ensemble, l’un à titre principal, l’autre à titre subsidiaire.

Faut-il un avocat, et que peut faire Julie avant lui ?

Julie classe vos pièces, relit la clause et l’acte, situe votre délai et prépare la mise en demeure. L’avocat prend le relais pour le référé expertise et l’assignation au fond. Devant le tribunal judiciaire, la représentation par avocat s’impose dès que la demande dépasse 10 000 € (article 761 du Code de procédure civile), ce qui est la règle en matière immobilière. En dessous, vous pouvez agir seul. Dans tous les cas, la partie gagnante peut demander le remboursement de ses frais non compris dans les dépens (article 700 du Code de procédure civile).

Sur quoi repose cette page ?

Que faut-il vérifier avant de continuer ?

Quatre points à lire avant d’envoyer la mise en demeure ou de déposer votre acte de vente.